Le dernier verrou devant l'acquisition des logements sociaux dans le cadre d'un contrat Mourabaha a été levé le 19 mars 2018. Ce sont les acquéreurs (client final) qui sont exonérés de TVA. La Direction générale des impôts (DGI) a diffusé une note explicative sur le traitement fiscal du logement social acquis via un financement participatif.

Dans le schéma de financement participatif, la banque acquiert un bien immeuble, en accomplissant toutes les démarches administratives (recours aux services d'un notaire, inscription à la Conservation foncière, enregistrement), avant de le revendre à son client. Cette double transaction posait la question de l'exonération de la TVA : sera-t-elle appréhendée en amont ou en aval ? En d'autres termes, qui doit être exonéré, la banque qui a effectué la première transaction ou le client final ? La DGI y a donc mis fin au bénéfice du client final.

Dispositions Fiscales

Pour les besoins de l'opérationnalisation des produits de la finance participative, la compétitivité qui est un facteur fondamental dépend aussi de la neutralité fiscale. Ainsi, pour créer les conditions  d'une concurrence équitable entre les deux modes de financement, classique et participatif,  le Code général des impôts (CGI)  a prévu les dispositions ci-après, régissant  les opérations  d'acquisition des logements sociaux dans le cadre des contrats Mourabaha.

En matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Les dispositions de l'article 93 (I-B) du (C.G.I.) prévoient :

·         que les établissements de crédit et les organismes assimilés peuvent acquérir le logement social exonéré de la TVA pour le compte de leurs clients, dans le cadre des contrats «Mourabaha» ou "ljara Mountahia Bitamtik» ;

·         que l'exonération est accordée dans les conditions prévues au paragraphe «A » du même article 93 (I) précité ;

·         et que dans ce cas, ii faut produire les documents requis pour l'établissement desdits contrats.

En matière de droits d'enregistrement

Les dispositions du CGI prévoient que la première acquisition par les établissements de crédit et organismes assimilés, des logements sociaux dans le cadre d'un contrat "Mourabaha" ou "ljara Mountahia Bitamlik" bénéficient du taux réduit de 3%.

Par ailleurs, le CGI prévoit l'enregistrement au droit fixe de deux cent (200) dirhams :

·         des contrats par lesquels les établissements de crédit et organismes assimilés mettent à la disposition de leurs clients, des immeubles ou des fonds de commerce, dans le cadre des opérations de  "Mourabaha" ou Ijara  Mountahia Bitamlik"

·         de la résiliation desdits contrats en cours de location par consentement mutuel des parties ;

·         et des cessions des biens précités au profit des preneurs et acquéreurs figurant dans les contrats précités.

Conditions et modalités de l'exonération de la TVA afférente au logement social

Il convient de rappeler que l'acquisition d'un logement social dans le cadre des produits participatifs comporte deux phases, marquées par l'établissement de deux contrats distincts.

Ainsi, la banque participative doit d'abord acquérir le bien en inscrivant cette acquisition sur le titre foncier correspondant à la Conservation foncière, avant de le céder ultérieurement à son client.

Compte tenu des spécificités inhérentes au mode de financement « Mourabaha » et « Ijara » et de la nécessité de respecter le principe de la neutralité fiscale, qui consiste à faire bénéficier l'acquéreur du logement social, du même régime de faveur, quel que soit son mode de son financement, par crédit  classique, par Mourabaha ou par IJara   Mountahla   Bitamlik, les conditions  et modalités de versement du montant de la TVA afférente audit logement doivent être modulées, en parfaite conformité avec l'esprit des dispositions du CGI.

Ainsi, le montant de la TVA afférente au logement social exonéré est versé au bénéfice de l'acquéreur, dans les conditions suivantes :

·      Le logement social doit être acquis par la banque auprès d'un promoteur immobilier,   personne physique ou personne morale, ayant conclu une convention avec l'Etat dans les conditions prévues par le CGI ;

·      Les  contrats  d'acquisition  et  de  vente dudit  logement, ainsi   que  la promesse  unilatérale de son achat ou de sa location  doivent  être  passés par devant notaire ;

·      Le notaire doit déposer auprès du service local des impôts dont dépend le logement social, une demande d'éligibilité à l'exonération comportant le nom, le prénom et le numéro la carte nationale d'identité du futur acquéreur ;

·        L'inspecteur compétent remettra au notaire, un document attestant l'éligibilité de la personne concernée à l'exonération ;

·      Le contrat d'acquisition par l'établissement bancaire doit comporter des clauses relatives au prix de vente, au montant de la TVA correspondant et à l'enregistrement au tarif réduit de 3%.

A ce sujet, il y'a lieu de préciser que s'agissant de la 1^ère acquisition d'un logement social par un établissement de crédit ou établissement assimilé, dans le cadre d'un contrat Mourabaha ou ljara Mountahla Bitamlik, cette acquisition est enregistrée au tarif réduit de 3%, conformément aux dispositions du CGI.

Toutefois, les droits complémentaires d'enregistrement deviennent exigibles sans préjudice de l'application des pénalités et des majorations, au cas où la banque participative ne procèderait pas à la vente du logement social, selon les modalités et les conditions fixées dans la promesse unilatérale d'achat ou de location précitée.

·        Dès que l'établissement devient propriétaire du logement social par son inscription sur le titre foncier  correspondant,  à la conservation   foncière, le notaire doit déposer au service local des impôts dont relève ledit  logement,  une demande  du bénéfice de la  TVA  au profit  de l'acquéreur  éligible,  selon  l'imprimé modèle établi par l'administration  comportant le nom, le prénom et le numéro  de la carte nationale d'identité de l'acquéreur  final.

A ce sujet, il convient de rappeler que l'acquéreur final du logement social n'est pas partie prenante du 1^er contrat de vente et les règles spécifiques applicables aux contrats précités exigent de ne pas révéler son identité dans ledit contrat.

Cependant, pour permettre à cet acquéreur de bénéficier du versement de la TVA., en conformité avec les dispositions du CGI, le notaire devra appuyer sa demande du bénéfice de l'exonération par les documents suivants :

-          une copie de la convention conclue par le promoteur avec l'Etat, dans le cadre des dispositions du CGI ;

-          une copie de la promesse unilatérale d'achat ou de location faite par le client éligible à l'exonération.

-          un engagement de produire une copie du contrat de vente par l'établissement bancaire au client final, dans le cadre de la Mourabaha ou de l'Ijara Mountahia Bitamlik et comportant l'engagement dudit client à affecter le logement social à son habitation principale pendant une durée de quatre (4) ans, à compter de la date de l'acte d'acquisition ; à consentir au profit de l'Etat, une hypothèque de 1^er ou, le cas échéant de 2^ème rang, en garantie du paiement de la TVA versée par l'Etat, ainsi que les pénalités et les majorations, au cas où l'engagement précité  n'aurait pas été respecté ; et une attestation bancaire indiquant le relevé d'identité bancaire du notaire.

Au  vu  de  ces  documents, le receveur de l'administration  fiscale procède au virement du montant  de la  TVA  au profit du notaire sous forme d'une partie  du prix égale audit montant indiqué dans le contrat de vente initial conclu entre le promoteur immobilier et la banque participative.

Il est précisé que dans le cas particulier de l'Ijara  Mountahia Bitamlik, équivalent de la location avec option d'achat  (L.O.A),  la demande  du bénéfice  de la  TVA au profit de l'acquéreur éligible ne peut intervenir qu'après l'expiration du contrat Ijara.

Au cas où le client se désiste de l'acquisition du logement social, la banque devra trouver un cessionnaire remplissant les conditions d'éligibilité à l'exonération.

·        Le notaire est tenu d'établir le contrat définitif dans un délai de trente (30) jours maximum à partir de la date du virement du montant de la TVA et de présenter ledit contrat à l'enregistrement dans le délai légal.

En matière d'impôt sur les sociétés

Dans le cadre de l'accompagnement de la mise en œuvre des nouveaux produits de la finance participative et afin d'assurer l'alignement de leur traitement fiscal sur celui des produits bancaires conventionnels, l'article 8 de la loi de finances 2018 a complété les dispositions de l'article 14-II du CGI en vue de clarifier le traitement fiscal des rémunérations des dépôts d'investissement prévus dans le cadre de la finance participative, en précisant que ces rémunérations demeurent soumises au même traitement réservé aux produits de placements à revenu fixe.

En matière de taxe sur la valeur ajoutée

• Clarification de la base imposable à la TVA pour les opérations « Ijara Mountahiya Bitamlik »

Avant le 1er janvier 2016, la marge locative calculée dans le cadre des contrats « Ijara Mountahiya Bitamlik » (IMB) était soumise à la TVA au taux normal de 20% alors que la marge convenue d'avance générée par les contrats « Mourabaha » était soumise au taux réduit de10%.

Dans un souci d'équité fiscale, l'article 8 de la loi de finances pour l'année 2016 a assimilé une acquisition d'une habitation personnelle, par voie d'un contrat IMB à une acquisition par voie de «Mourabaha », passible de la TVA au taux de 10% applicable aux échéances qui interviennent  à compter du 1er janvier 2016.

Afin de clarifier le traitement fiscal en  matière de TVA des opérations  « Ijara Mountahiya Bitamlik », la loi de finances 2018 distingue, au niveau de la détermination de la base imposable, entre :

- les acquisitions  de  logements  à  usage  d'habitation  personnelle  effectuées  par des
  personnes physiques, soumises  à la TVA au taux de 10%, applicable au montant de la marge   locative fixé dans le cadre dudit contrat ;

- les autres types d'acquisitions, assimilées à des opérations de crédit-bail professionnel,   soumises au taux de 20%, applicable au montant du loyer payé à chaque échéance défini   dans le contrat « Ijara Mountahia Bitamlik».

• Transfert du droit à déduction de la TVA ayant grevé les biens acquis dans le cadre des   opérations de « Mourabaha » au client final

Afin de permettre à l'acquéreur effectif de bénéficier du droit à déduction de la TVA ayant grevé les biens acquis dans le cadre des opérations de « Mourabaha », la loi de finances 2018 a prévu, le transfert du droit à déduction de la TVA afférente à une acquisition effectuée par le biais dudit contrat, réglée par un établissement de crédit ou par un organisme assimilé, à l'acquéreur, personne physique ou morale assujettie, à condition que le montant de la taxe sur la valeur ajoutée correspondant ressorte   distinctement sur ledit contrat.

• Exclusion du droit à déduction de la TVA

Conformément aux dispositions de l'article 106-III du CGI tel qu'il a été modifié par la loi de finances 2018, n'ouvre pas droit à déduction chez les établissements de crédit et organismes assimilés, la TVA ayant grevé :

- les acquisitions de logements à usage d'habitation destinés à la location dans le cadre du contrat « Ijara Mountahia Bitamlik» ;

- les acquisitions destinées à être vendues dans le cadre du contrat « Mourabaha ».

En matière de droits d'enregistrement

En vue de créer les conditions d'une concurrence équitable entre les produits de la finance participative et les produits bancaires conventionnels, la loi de finances 2018 a prévu en matière de droits d'enregistrement, l'application des taux proportionnels de droit commun  prévus  pour  les  mutations    aux  opérations  de  « Mourabaha »,  « Ijara  Mountahia bitamlik » ou « Moucharaka Moutanakissa » comme suit  :

- 3% pour la première acquisition du  logement social et logement à faible valeur immobilière ;

- 4% pour les immeubles construits ;

- 5% pour les terrains nus.

Dans un esprit d'harmonisation, la loi de finances précitée a également soumis au droit fixe minimum de 200 DH, les actes de transferts partiels par les établissements de crédit et organismes assimilés des immeubles au bénéfice de leurs clients dans le cadre du contrat « Moucharaka Moutanakissa », et ce à l'instar de la « Mourabaha » ou « Ijara Mountahia Bitamlik ».

Elle a par ailleurs défini, dans l'article 131-1° du CGI, la base imposable retenue pour les acquisitions d'immeubles ou de fonds de commerce dans le cadre du contrat « Moucharaka Moutanakissa » consistant dans le prix d'acquisition desdits biens par l'établissement de crédit et organismes assimilés et ce à l'instar du contrat « mourabaha » ou « Ijara Mountahia Bitamlik ».