La SCI au Maroc : réflexions autour d'un choix stratégique de gestion avisée du patrimoine immobilier
Par maître Jad ABOULACHBAL, notaire à Casablanca
La société civile immobilière est très souvent présentée comme un excellent instrument d’organisation du patrimoine immobilier. En effet, la mise en société peut permettre la dématérialisation d une villa, d’un appartement ou encore d’un terrain, représentés par des parts que les associés qui les possèdent sont en mesure de manier plus aisément que l’immeuble lui-même. Cette technique est utilisée pertinemment dans le cadre familial comme support juridique rendant plus souple la gestion d’une ou de propriétés immobilières mais aussi dans le domaine des affaires en dissociant la propriété des immeubles de celle des actifs d’exploitation entre deux structures distinctes. La SCl présente ainsi d’évidents attraits qu’il est nécessaire de rappeler à ceux qui détiennent ou qui détiendront collectivement un bien immobilier comme à ceux qui souhaitent le transmettre à leur famille. Néanmoins, des facteurs de complexité de nature à contrarier l’efficacité optimale de cette société ne peuvent être écartés que si l’on en maitrise parfaitement le fonctionnement.
Une organisation simple
La SCI offre la faculté à des personnes physiques ou morales de s’associer afin de partager un ou plusieurs biens immobiliers au besoin en créant autant de sociétés que de types d’immeubles et cela en fonction du ou des buts poursuivis. Rien n’oblige en effet à loger dans la même structure des biens hétérogènes, n’ayant ni la même fonction ni la même valeur. Les associés réalisant selon leur volonté soit des apports en numéraire, c’est dire d’une somme d’argent, soit en nature, c'est-à-dire d’un bien corporel ou incorporel, soit en industrie, c'est-à-dire d’un savoir faire. Ces apports donnant droit à des parts de la société et par voie de conséquence à ses bénéfices et à ses pertes. Si une SCI doit toujours comprendre un minimum d'au moins deux associés, aucun maximum n’est cependant imposé. La direction de la société est quant à elle confiée à un ou plusieurs administrateurs, associé ou non, choisis par les associés Comme toute société elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine qui se distingue de celui des associés. Elle est donc l’unique détentrice du ou des biens immobiliers. Structure souple par excellence, elle ne se voit pas imposer un capital social minimum et se caractérise par la très grande liberté contractuelle qu’elle laisse aux associés. Enfin, étant une société à caractère fermé, les associés s’ils peuvent céder leurs parts doivent obtenir en principe l’accord de tous pour le faire sauf clause statutaire contraire.
Un instrument favorisant la gestion d’un patrimoine immobilier
L’administration courante des biens immobiliers est confiée à l’administrateur qui assure la gestion du tout venant. Cela a pour premier intérêt d’éviter les désagréments de celle d’une indivision immobilière. Cette dernière qui est la situation juridique d’un bien sur lequel s’exerce un droit de propriété détenu par plusieurs personnes impose des règles de majorité strictes, pour les décisions ordinaires et de solliciter constamment l’avis des indivisaires. A contrario, dans la SCI seules les décisions importantes nécessitent que les associés se prononcent selon des règles de majorité préalablement déterminées dans les statuts de celle-ci.
La forme sociétaire permet également de partager entre les associés les charges et les coûts relatifs au bien immobilier. Ajoutons qu’elle est de nature à constituer un réel levier économique, puisque la réunion des apports de plusieurs personnes est un facteur de confiance dont il lui est possible de se prévaloir dans ses relations avec ses différents partenaires, que ce soit une banque, un potentiel associé ou un éventuel créancier.
Un outil facilitant la transmission de l’immeuble
En outre, quand il s’agit d’une « société familiale » la question de sa transmission aux héritiers est souvent essentielle. Si dans l’hypothèse d’une succession le bien immobilier n’est pas détenu par une société, les héritiers se le voit attribuer sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut vendre ses droits, voir même mettre fin à l’indivision en provoquant la vente forcée du bien. Ce qui peut être extrêmement pénalisant en cas de mésentente entre les indivisaires.
En revanche, la SCI confère aux héritiers des parts qu’ils peuvent céder et cela sans aliéner le ou les immeubles qui restent la propriété de la société. Elle donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en en conservant la gestion. Pour cela il leur suffit d’apporter l’immeuble à la société, de distribuer des parts de celle-ci à leurs descendants, et de se faire nommer dirigeants.
Si bien qu’en cas de décès, même s’il existe des désaccords profonds entre les ayants droit devenus associés, ceux-ci ne constituent pas un obstacle insurmontable à la prise des décisions qui s’imposent pour le bien de la société, par le ou les administrateurs désignés en raison des pouvoirs qui leurs sont statutairement attribués.
L’immeuble détenu par la SCI peut lui toujours être vendu et cela de deux manières différentes. Soit lorsqu’il est cédé par la société à un acquéreur, soit lorsque ce sont les parts de la société qui le sont. Dans la première hypothèse, le propriétaire du bien change. Dans la seconde, ce sont les détenteurs du capital social de la société qui laissent la place à d’autres.
Une structure pouvant être dédiée à l’immobilier de l’entreprise
La SCI peut aussi se voir attribuer la propriété d’un ou de plusieurs immeubles qu’elle louera à une autre société ou à une personne physique détenant les actifs d’exploitation. La SCI étant contrôlée par les mêmes personnes ou par le même groupe, le plus souvent soudés par des liens familiaux, qui financent le tout. Dans cette hypothèse, le but recherché est de loger le patrimoine immobilier de l’entreprise dans une structure distincte de celle qui exploite l’activité, permettant de sécuriser ce patrimoine en cas de difficultés de l’exploitant, mais aussi de pouvoir céder séparément les immeubles et l’entreprise. Le bail procurant de ce fait des revenus aux associés de la SCI. Si bien que celui qui exerce l’exploitation, surtout s’il est le principal associé de la SCI, pourra continuer à les percevoir, s’il cesse son activité, de la part du nouvel exploitant car la société reste le bailleur. Il est pertinent de noter qu’en raison de la communauté d’intérêt qui existe entre l’exploitant et la SCI, cette dernière sera aussi en mesure de cautionner hypothécairement les engagements du premier en cas de nécessité. Signalons que la location d’immeuble présentant un caractère purement civil, la création d’une société commerciale ne s’impose pas dans ce genre de montage. Cependant, il faut rappeler qu’indépendamment du strict aspect juridique, l’aspect fiscal se doit d’être pris en considération au moment d’adopter le véhicule sociétaire le plus adapté à abriter l’immobilier de l’entreprise et que cela peut conduire dans certaines circonstances à écarter le choix d’une SCI.
Une protection accrue du patrimoine des associés
Il convient de rappeler que si la société vient à connaitre des difficultés financières ses créanciers sont dans l’obligation de se retourner préalablement contre elle pour obtenir le paiement de ce qui leur est du. C’est seulement si leur action se révèle infructueuse, qu’il leur est possible d’intenter une action contre les associés. Seules les parts dans un premier temps pouvant être saisies. Précisons que si les associés ont une responsabilité indéfinie qui peut dans le pire des cas aller au-delà de leurs apports au capital social de la SCI, cette responsabilité n’est pas solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir indépendamment contre chaque associé, pour les obliger en proportion des parts qu’ils détiennent.
Un régime fiscal flexible
Le régime fiscal de la SCI est par défaut assujetti à l’impôt sur le revenu. Elle est alors qualifiée de « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés sont imposés directement sur les bénéfices qu’elle réalise. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat à l’IR. La SCI peut déduire certaines dépenses telles que les frais de gestion, les taxes foncières et les dépenses liées aux travaux. Dans cette hypothèse fiscale, lorsque la SCI vend des biens immobiliers, les associés sont imposés sur les plus-values réalisées, selon le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières comme il le serait si l’immeuble leur appartenait en propre en tant que personne physique. Mais cette situation ne dispense pas la société de la nécessité de devoir se doter d’un identifiant fiscal.
Cependant, les associés ont la possibilité de soumettre la société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle est dite « opaque » fiscalement et c’est la société que l’administration fiscale prélève et non les associés. Les associés ont donc la faculté d’opter pour le régime fiscal qu’ils jugent le plus adapté à leur situation. C’est un choix stratégique qui doit être apprécié au cas par cas, et qu’il faut faire à l’aune, entre autre, des taux d’impositions susceptibles de s’appliquer aux revenus générés par l’activité de la société, du régime de taxation des plus values immobilières, de l’état de ses propres revenus et des modalités de déductibilité du déficit foncier.
L’obligation de respecter un certain formalisme
La constitution d’une SCI et son activité régulière requièrent l’accomplissement de démarches administratives, juridiques et fiscales qui pratiquement impose un accompagnement des associés et des dirigeants par un ou des experts de ces questions tout au long de la vie de celle-ci. En effet, une prise en considération erronée de ces aspects, est de nature à créer de graves problèmes à la société et aux associés.
Ainsi, est-il tout d’abord nécessaire de faire preuve d’une grande précision au moment de l’élaboration des statuts. Même si la loi impose à ceux-ci une série de mentions obligatoires, les associés conservent une grande latitude en la matière. Il est donc tout à fait possible de les adapter aux finalités poursuivies et d’éviter en amont tout problème qui pourrait résulter d’une rédaction maladroite. Dans cet ordre d’idée, les règles relatives aux types d’apports faits à la société et à leurs libérations, à la nomination et à la révocation des dirigeants ainsi qu’aux modalités de transmission des parts, en prévoyant notamment des clauses d’agrément et de retraits claires, doivent être expressément précisées.
La soumission aux règles de fonctionnement d’une société
Quant aux décisions importantes d’une SCI, elles sont prises en principe par les associés en assemblée. Les statuts déterminant librement les personnes habilitées à la convoquer. S’il s’agit généralement du dirigeant, tout associé peut lui adresser une lettre recommandée lui demandant de convoquer une assemblée générale pour débattre d’un sujet spécifique. Chaque année sont normalement débattus les points suivants, à savoir, l’audition du rapport de la direction, l’approbation des comptes, le quitus de l’administrateur et l’affectation des résultats. Par ailleurs, la tenue d’une comptabilité commerciale est nécessaire si la société a opté pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Dans tous les cas, la comptabilité s’impose pour permettre aux associés de connaître leurs droits, afin de faciliter l’entrée de nouveaux associés et pour valoriser les comptes-courants des associés en place. Pour déterminer son résultat comptable, la SCI doit comptabiliser les produits et les charges concernant l’exercice comptable.
La fin de la vie de la SCI
Comme pour toute personne morale, de nombreux motifs peuvent être à l'origine de la dissolution d'une SCI. Elle peut être décidée par les associés dans la mesure où les statuts et les règles de majorité qui y figurent sont respectés. Si l'objet de la création a été réalisé, si elle fait faillite, si sa durée a expiré ou si le tribunal le prononce, la SCI est dissoute. L’actif social, dont le ou les biens immobiliers, est alors attribué aux associés après avoir prioritairement servi à désintéresser les éventuels créanciers s’il y a lieu. Ici des clauses statutaires relatives à la durée, à l’objet social de la SCI et aux règles de majorité imposées en cas de dissolution amiable intelligemment rédigées, favoriseront une dissolution en douceur de la société.
Une immatriculation désormais impérative au registre des sociétés civiles immobilières
La loi 31-18 publiée au bulletin officiel le 26 août 2019 a imposé l’immatriculation de ces sociétés au Registre des sociétés civiles immobilières auprès du tribunal de première instance du lieu du siège social de la société. Il s’agit d’une rupture radicale avec la situation antérieure puisqu’auparavant l’établissement des statuts suffisait à donner naissance à une société de ce type. A ce jour, cependant ce registre n’est toujours pas opérationnel, reportant par voie de conséquence l’obligation d’immatriculation à son entrée en vigueur effective.
Avec cette réforme bienvenue, motivée par le désir de mettre fin à l’opacité qui entoure les sociétés civiles immobilières, la donne change et implique deux conséquences évidentes. La première est que la personnalité morale ne sera plus conférée à la société civile immobilière par l’établissement du contrat de société que sont les statuts comme c’était le cas auparavant mais par son immatriculation à ce Registre. La seconde est qu’en raison du principe de non rétroactivité de la loi, cette formalité d’immatriculation ne peut remettre en cause l’existence juridique des SCI constituées avant l’entrée en vigueur de ce même Registre. Ainsi, seront amenées à coexister des sociétés civiles immobilières occultes mais régulièrement crées selon les règles antérieurement en vigueur et des sociétés civiles immobilières immatriculées. Ce qui aura pour effet l’instauration d’un régime dual pouvant rendre moins lisible par tous, les règles applicables à la SCI.
Des règles de droit des sociétés à concilier avec celles du droit foncier
Mais toute société, donc aussi une SCI, titulaire d’un droit réel, comme par exemple un droit de propriété ou d’hypothèque, portant sur un bien immobilier immatriculé, se doit d établir un dossier spécial auprès de la conservation foncière du ressort géographique de l’immeuble. Et donc potentiellement dans d’autres conservations foncières du Royaume si la même société est détentrice de droits immobiliers multiples à travers le Maroc. Ce dossier spécial peut se concevoir comme une « biographie » que la société doit impérativement fournir à l’attention de l’administration foncière. Le conservateur foncier n’étant tenu que par son contenu, et ne faisant porter son examen de la validité de toute opération accomplie par la société que sur celui-ci et non sur le dossier de société qui sera déposé au tribunal de première instance. Se retrouvent notamment dans le dossier spécial, les statuts de la société, les procès verbaux d’assemblée générale et les actes relatifs à la vie sociétaire, les cessions de parts, ainsi que les justificatifs de formalités de publicité légale. On le comprend donc, un dossier spécial qui n’est pas à jour rend le bien immobilier indisponible. En effet, une société ne peut vendre l’immeuble qu’elle détient, si les pouvoirs du dirigeant ne sont pas actualisés. Elle ne peut pas non plus obtenir un crédit bancaire en hypothéquant son bien immobilier s’il n’a pas été constaté par exemple, une augmentation du capital social ou un changement de siège social de la société dans le dossier spécial, même si le registre des sociétés civiles immobilières venait à le mentionner. Notons que malgré la digitalisation croissante des services de la conservation foncière, les dossiers spéciaux de société ne sont pas encore numérisés. Ainsi, leur examen approfondi ne peut se faire que physiquement. Ce qui pour des sociétés constituées depuis des années rend difficile leur étude. La responsabilité qui pèse sur un conservateur foncier soucieux d’accomplir sa mission est donc lourde, lorsque d’actes de cessions en actes successoraux multiples il doit se prononcer sur la validité d’un droit réel invoqué sur les parts d’une société civile.
Cet état de fait conjugué à la réforme de la SCI impose deux constatations. La première est que désormais tout conservateur foncier sera en droit de refuser la création d’un dossier spécial de société à une SCI constituée postérieurement à l’entrée en vigueur du Registre des sociétés civiles immobilières qui ne serait pas immatriculée auprès de ce Registre. La seconde, alors qu’aujourd’hui les SCI ne sont pas immatriculées pour les raisons précédemment évoquées, est qu’un conservateur foncier pourra être tenté de réclamer l’immatriculation de celles-ci, par mesure de précaution, pour autoriser l’accomplissement du moindre acte portant sur un titre foncier détenu par une SCI même si cela n’est pas expressément prévu par les textes. Rendant de fait encore moins fluide le fonctionnement de sociétés qui ont le malheur de susciter la suspicion de l’administration foncière en raison de la difficulté à assurer la traçabilité de leur historique en des temps où l’ombre de la spoliation foncière plane.
Vers un nouveau droit positif ?
Cette question de la SCI doit donc nous inviter à une réflexion plus large sur ce que pourrait être le droit de demain.
A ce titre, précisons tout d’abord qu’il peut paraitre regrettable que s’agissant d’une société civile dont la finalité est la détention d’un ou de plusieurs immeubles, les statuts de celle-ci ne soient pas soumis aux impératifs de forme authentique imposés en matière d’actes constitutifs de droits sur les titres fonciers. Cette anomalie devrait être corrigée, car un acte ayant date certaine, force probante et engageant la responsabilité de son rédacteur, qui sont en l’occurrence les effets de l’acte notarié, est un puissant ferment de sécurité. Les malversations diverses et variées ont été amplifiées du fait de la longue reconnaissance par notre droit de l’acte sous seing privé. Ce temps est révolu pour les immeubles immatriculés puisque le code des droits réels actuellement en vigueur l’a formellement écarté. Elargir ces principes aux SCI serait du meilleur effet. Qui plus est, cela permettrait de s’assurer que le contenu des statuts est élaboré par un spécialiste avant qu’ils ne soient signés par les associés.
Une autre piste à explorer est sans doute celle de la création d’un fichier unique pour chaque société déposé auprès d’une seule administration. Aujourd’hui la conservation foncière peut voir sa responsabilité engagée pour tout acte accompli par une société constituant un droit réel sur un quelconque titre foncier car elle est contrainte d’opérer un contrôle par rapport à ses propres dossiers spéciaux. Ce qui est concrètement un facteur de ralentissement des opérations immobilières accomplies par les sociétés au Maroc. Peut-être que ce nouveau Registre des Sociétés civiles immobilières s’il est numérisé et consultable par l’administration foncière et par les usagers, pourrait à terme décharger les conservations foncières de l’obligation d’ouvrir des dossiers spéciaux au nom de ces sociétés civiles immatriculés au RSC, en concentrant l’ensemble des documents sociétaires au niveau du seul tribunal de première instance. Cela pourrait même être potentiellement la première étape d’une immense réforme aboutissant à terme à la suppression de l’ensemble des dossiers spéciaux de sociétés commerciales crées auprès des conservations foncières, totalement autonomisés des tribunaux de commerce et qui obligent ces sociétés à multiplier par deux les démarches administratives pour être parfois confrontées malgré tous leurs efforts, à une véritable et dramatique paralysie de leur patrimoine foncier. Ceci est une problématique d’intérêt général qui perturbe énormément les transactions immobilières et à laquelle il faut se donner les moyens de faire face.
La SCI est un instrument de gestion et de transmission du patrimoine immobilier qui a fait ses preuves ailleurs et qui, s’il est utilisé avec expertise et cohérence, peut être un formidable outil pour de nombreux acteurs de la vie économique et patrimoniale du pays. Encore faut-il que toutes les chances lui soit donnée et que des obstacles administratifs ne viennent pas perturber son bon fonctionnement. Il nous semble que son avenir si l’on le veut radieux, passe par une excellente compréhension de son système organisationnel conjuguée à une parfaite harmonie du trio : Tribunal de Première Instance, Conservation Foncière et Notariat. A tous ces acteurs dès lors, de jouer leur rôle sous peine d’en détruire l’utilité.
