C’est la situation dans laquelle plusieurs personnes partagent le même droit de propriété sur un bien et où aucune, bien que propriétaire exclusif de sa quote-part, ne peut revendiquer un quelconque droit de propriété privatif sur une partie physique de celui-ci. La gestion de l’indivision impliquant la soumission des décisions à des règles de majorité strictes qui peuvent entraver son fonctionnement, à savoir ¾ des parts lorsqu’elles ont trait à l’administration et à la jouissance, et l’unanimité lorsqu’il s’agit d’actes de disposition ou d’actes d’administration atteignant directement la propriété. Dans la perspective d’une meilleure efficacité, les indivisaires ont intérêt à conclure une convention afin d’en aménager l’usage et la jouissance dans l’espace et dans le temps. Il est aussi possible de mandater un tiers ou l’un d’entre eux afin de représenter les autres pour des actes d’administration courante. Cependant ne sont seulement engagés par un mandat que ceux qui l’ont donné et par une convention que ceux qui l’on conclu. Ces instruments de souplesse doivent être privilégiés quand cela est possible
Ici la propriété de l’immeuble est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Il s’agit donc d’un statut intermédiaire entre la propriété individuelle et l’indivision, les parties privatives appartenant au seul copropriétaire, les parties communes à tous. Si le lot est détenu en indivision, les règles de l’indivision et de la copropriété se cumulent. La gestion nécessite un respect par l’ensemble des copropriétaires de la loi 106/12, mais aussi du règlement de copropriété qui peut, entre autre, limiter l’usage des parties privatives en y interdisant toute activité professionnelle ou commerciale. Il est donc nécessaire d’en prendre connaissance afin de cerner l’étendue de ses droits et de ses obligations. La prise de conscience par les copropriétaires, que les parties communes sont un élément de la valorisation optimale du bien, est fondamentale. La nomination d’un syndic compétent, chargé d’exécuter les décisions prises lors des assemblées générales de copropriétaires ainsi qu’une réelle assiduité des copropriétaires lors de celles-ci s’inscrivent dans le cadre d’une gestion pertinente du patrimoine immobilier. Les charges dues à la copropriété par les copropriétaires comme les droits de votes reconnus à ces derniers, sont tributaires de l’importance proportionnelle des parties privatives qu’ils détiennent. A chacun dès lors d’assumer les obligations pécuniaires qui lui incombe, comme de faire valoir ses droits dans l’architecture juridique de la copropriété, même si cela doit aboutir à une action en justice contre ceux qui mettent en péril ce fragile équilibre.
Il consiste à diviser la pleine propriété d'un bien entre l’usufruitier, autorisé à exploiter et à se servir de l’immeuble, et le nu-propriétaire. Ainsi l’usage et la jouissance sont dissociées de la disposition du bien pendant l’existence de l’usufruit, qui peut être fixée pour une durée déterminée mais ne peut jamais excéder celle de la vie de l’usufruitier. Le démembrement cesse avec l’extinction de l’usufruit reconstituant la pleine propriété sur la tête du nu-propriétaire quel qu’il soit, en faisant échapper l’usufruit aux règles de la dévolution successorale. En revanche, en cas de décès d’un nu-propriétaire avant le terme de l’usufruit, la nue-propriété est transmise à ses ayants droit et non à l’usufruitier. Ce dernier est tenu de payer les charges périodiques, notamment les impôts locaux et celles de la copropriété, ainsi que les dépenses nécessaires pour la préservation et l’entretien de l’immeuble. En contrepartie il perçoit ce qui est produit par l’immeuble, notamment les éventuels loyers. Ce démembrement le plus souvent établi par la volonté des parties, l’est exceptionnellement en vertu de la loi.
Ces trois formes de propriété partagée ont des incidences lourdes dans la gestion de l’immeuble pendant sa détention mais aussi au moment de sa transmission.
LA MISE EN LOCATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
Il est tout à fait possible au propriétaire, ou bailleur, de céder la jouissance d’un immeuble pendant un certain temps, moyennant un loyer que le locataire, ou preneur, s'oblige à lui payer selon des modalités déterminées. Rappelons cependant les points suivants :
• Si le contrat de location est régi par le Dahir des Obligations et des contrats, en matière de baux immobiliers deux lois bien plus adaptées à la location d’immeubles fixent le droit applicable. Il s’agit de la loi 67/12 qui organise les rapports entre bailleurs et preneurs pour les locaux à usage d’habitation et à usage professionnel, et de la loi 49/16 pour ceux à usage commercial, industriel ou artisanal. Ces textes soumettent cependant leur applicabilité à l’existence d’un écrit à date certaine. S’il n’en existe pas, le D.O.C et son contenu plus minimaliste, devient le seul texte applicable à la relation contractuelle née d’un bail oral. Il est fortement conseillé d’établir un écrit et qui plus est de le faire établir par un spécialiste, sous peine de mettre en péril l’immeuble loué. Le notaire par sa formation est parfaitement indiqué pour la tâche de rédacteur mais aussi pour celle de conseil afin de présenter un panorama complet des conséquences de la location et de donner un avis sur sa compatibilité avec les objectifs poursuivis par tous.
• Un contrat de bail doit être conclu par tous les propriétaires avec le locataire et l’immeuble doit être disponible à la location. Lorsque le bien est grevé de charges, il est parfois impossible de le louer sans l’accord express de son créancier. Or les hypothèques au profit de banques sont souvent assorties de ce type d’interdictions contre l’emprunteur-propriétaire du bien. Rendant de fait un contrat conclu au mépris de cet impératif non valide, et donc susceptible d’être annulé si le créancier le demande par voie de justice.
• Certaines dispositions légales sont impératives. Ce qui implique que même si le bailleur et le preneur y dérogent dans le contrat, ces clauses sont nulles. On peut citer à titre d’exemple en matière de bail à usage d’habitation l’impossibilité pour le propriétaire d’exiger du locataire un dépôt de garantie supérieur à deux mois de loyers. Et en matière de bail commercial, le droit au renouvellement automatique au profit du preneur aux mêmes conditions s’il arrive à son terme sans que le bailleur ne puisse s’y opposer, à moins de verser une indemnité. La maîtrise du contenu de la loi compétente s’impose donc avant d’envisager d’établir de tels contrats
• Le bail régulièrement conclu par le bailleur engage les propriétaires successifs du bien immobilier et leur est opposable par le locataire dans sa totalité, notamment charges, conditions et durée. Il n’est donc pas un obstacle à la cession de la propriété immobilière par le propriétaire mais les obligations qui en résultent sont cédées au nouveau propriétaire qui devra de ce fait, tenir compte des droits du preneur.
• Le bail commercial est extrêmement protecteur pour le locataire, afin qu’il puisse exploiter son fonds de commerce sereinement. Le bail professionnel avec lequel il ne doit pas être confondu et qui concerne une activité civile, comme celles d’avocat ou de notaire, beaucoup moins. Rappelons que le vendeur d’un fonds de commerce exploité dans un local loué, cède mécaniquement le droit au bail à l’acquéreur sans que le propriétaire des murs ne puisse s’y opposer, ni renégocier le contrat de bail avec son nouveau preneur. Dans ces conditions, on le voit, un bail commercial conclu par exemple pour une durée de 2 ans peut durer des décennies du fait des renouvellements successifs avec un plafonnement d’ordre public de l’augmentation du loyer à 10% tous les 3 ans auquel le contrat de bail ne peut déroger, ce qui peut avoir pour conséquence de réduire à terme la valeur du bien à la vente.
LA TRANSMISSION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
En cas de cession à titre onéreux, lorsqu’il y a une contrepartie comme un prix pour une vente ou un autre bien en cas d’échange, celle-ci est en principe libre sous réserve de nuances :
• En cas d’indivision, la vente ou l’échange dans sa globalité nécessite l’accord unanime de tous, sauf action en justice, ouverte à tout indivisaire, pour provoquer la vente forcée aux enchères. Pour ce qui est de la cession de la seule quote-part, si elle est juridiquement admise, elle est pratiquement mal aisée car les acquéreurs potentiels sont souvent, à moins d’être déjà dans cette indivision, peu désireux d’y entrer, conscient des contraintes qu’elle implique. D’autant plus que les autres indivisaires ont la faculté légale de racheter dans un délai imparti, la quote-part à cet acquéreur sans qu’il ne puisse s’y opposer si les conditions de ce droit de retrait (donc de rachat) sont respectées par l’indivisaire ou les indivisaires qui en exigent l’application.
• Un lot de copropriété est lui librement cessible, sauf s’il existe une clause du règlement de copropriété prévoyant expressément un droit de préemption au profit des copropriétaires, c'est-à-dire leur conférant le droit de racheter prioritairement le lot de copropriété lorsqu’il est mis en vente. Ce qui est dans la pratique heureusement rare. La copropriété offre une considérable liberté et est donc susceptible d’intéresser des acquéreurs n’appartenant pas à celle-ci, mais aussi de sécuriser un banquier ou n’importe quel créancier car une hypothèque peut être consentie sur le lot par le copropriétaire sans que les autres copropriétaires n’aient à se porter caution.
• Dans le cas d’un démembrement de propriété, aucune cession du bien dans sa globalité n’est envisageable sans l’accord unanime de l’usufruitier et du nu-propriétaire. En revanche, il est possible de céder l’usufruit ou la nue-propriété de manière distincte. Il convient de préciser que la valeur de l’usufruit est fonction de l’âge de l’usufruitier tel qu’elle est déterminé par un barème officiel et qu’elle varie en décroissant plus l’usufruitier avance en âge, ce qui a son importance au moment de l’attribution du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire.
La transmission du patrimoine immobilier à titre gratuit
• La donation immobilière
Elle consiste pour un donateur à se déposséder de son vivant de l’immeuble au profit d’un donataire au terme d’un contrat. Elle doit impérativement être reçue en la forme authentique (notariée ou adoulaire) dès lors que l’immeuble est immatriculé à la conservation foncière. Elle est parfois révocable, peut porter sur la pleine propriété ou simplement sur l’usufruit ou la nue-propriété. Il est nécessaire de préciser que la faculté de donner n’est pas absolue. Et cela notamment lorsque le donateur est un étranger et que le droit applicable à sa succession offre à ses héritiers réservataires, ayant une vocation à recevoir obligatoirement une part de l’héritage, la faculté par une action en réduction de faire annuler à son décès une donation qui aurait porté atteinte à leur réserve héréditaire. Le notaire chargé de recevoir l’acte doit dans ce cas informer le donateur potentiel de ce qu’il a le droit de faire au moment où est envisagé le principe même de la donation afin d’éviter tout risque d’annulation postérieure.
• Un droit successoral consacrant l’application de la loi nationale du défunt
Au Maroc, la succession du défunt marocain, est soumise au droit musulman sauf s’il était juif car dans ce cas s’applique le droit hébraïque. Pour un étranger, sa loi nationale est compétente s’il n’était pas de confession musulmane sinon c’est encore le droit musulman qui l’est.
Dans ces conditions, il devient essentiel de noter que l’article 332 du Code de la famille marocain énonce qu’ « il n y a pas de vocation successorale entre un musulman et un non musulman ». Il en résulte qu’aucun non musulman ne peut hériter d’un musulman mais aussi qu’aucun musulman ne peut hériter d’un non musulman. Et cela même si le successible écarté est un parent ou un enfant.
Il est possible d’aménager sa succession future par un testament. Cet acte juridique unilatéral, toujours révocable, émane du testateur afin de désigner ses légataires à compter de sa mort. De nombreux droits, dont le droit musulman, ne conférant pas une liberté totale en la matière, il est fortement conseillé de recourir au service d’un notaire avant de prendre des dispositions pour cause de mort même pour un testament olographe, rédigé de la main du testateur, afin d’éviter tout risque de nullité. La validité d’un testament émanant d’un Marocain musulman ou d’un étranger musulman est encadrée par le droit musulman pour produire effet au Maroc. Celle concernant le testament d’un étranger qui n’est pas de cette confession religieuse par sa loi nationale. Il est capital de préciser que la prohibition énoncée par l’article 332 du code de la famille marocain ne s’applique qu’aux successions légales et non aux successions testamentaires. Ainsi, un musulman peut léguer un tiers de son patrimoine à un non musulman et un non musulman peut léguer son patrimoine à un musulman à condition que les règles de forme et de fond du testament soient respectées.
La transmission de la propriété immobilière aux ayants droit se fait à l’instant même du décès, que le bien immobilier soit immatriculé ou non à la Conservation foncière. Cependant, lorsqu’il l’est, les héritiers doivent impérativement se faire inscrire sur le titre foncier, en fournissant l’acte d’hérédité et l’ensemble des justificatifs nécessaires pour pouvoir en avoir la disposition effective, sous peine de ne pouvoir ni le vendre, ni le louer.
• Le rôle déterminant du régime matrimonial
Ce statut qui ne concerne que les personnes mariées, règle leurs intérêts pécuniaires en organisant les rapports financiers entre elles mais également avec les tiers. Le régime musulman, qui s’applique au Maroc à tout mariage entre musulmans, ou dont l’un des époux est de confession musulmane est celui de la séparation de biens. Cependant, l’article 49 du code de la famille marocain offre la faculté, en raison d’une convention matrimoniale conclu entre les époux, de créer une indivision entre eux, mais seulement sur certains ou sur tous les biens acquis après le mariage. Tous les biens qu’ils pourront recueillir au cours de leur union par voie de donation, succession ou legs restent aussi exclusivement les leurs. Pour ce qui est de l’attribution de la masse indivise, elle peut être égalitaire ou inégalitaire à la discrétion des parties. Cet accord consigné dans un contrat annexe au contrat de mariage peut être conclu à tout moment et donc même au cours du mariage. Il est fortement conseillé de le faire établir dans la forme authentique. Si les époux marocains ont conclu un contrat de mariage à l’étranger dont le contenu déroge à cet article, celui ci ne s’applique pas sur le territoire marocain.
Lorsque les époux ne sont ni marocains, ni musulmans, le régime matrimonial est le régime légal déterminé par la loi nationale du mari. Cependant si les époux ont fait un contrat de mariage c’est le régime matrimonial déterminé par celui-ci qui s’applique à condition d’être autorisé par le droit étranger applicable. Ce contrat de mariage notarié peut être conclu préalablement au mariage ou au cours de celui-ci dans le respect de la loi compétente et donner naissance à un régime matrimonial dérogatoire au droit commun. A titre d’exemple, un immeuble pourtant au seul nom sur le titre foncier d’un époux marié sous le régime de la communauté universelle, en raison d’un contrat de mariage, bascule de ce seul fait pour moitié dans le patrimoine de son épouse. Et devient totalement la propriété de celle-ci en cas de prédécès de l’époux s’il existe dans le même contrat une clause d’attribution intégrale de la communauté universelle au conjoint survivant. Quand bien même ils auraient des enfants en commun. Ce cas saisissant, n’est qu’une des nombreuses variantes que peut offrir le droit des régimes matrimoniaux conventionnels, à ceux qui le maîtrisent.
On le comprend, cette faculté contractuelle offre aux époux, soit pour ceux qui relèvent de l’article 49 du code de la famille marocain, soit pour ceux qui relèvent d’un droit étranger, des possibilités considérables de modifier les droits de chacun sur un patrimoine immobilier comme sur un patrimoine en général.
LA GESTION GLOBALE DU PATRIMOINE IMMOBILIER
La gestion juridique, dont nous avons à peine ébauché les caractéristiques, n’est qu’une branche d’une activité beaucoup plus large dont l’objet consiste à rentabiliser le rendement des immeubles, établir des stratégies de placement, anticiper des travaux de rénovation et bénéficier de revenus complémentaires. Ses nombreux avantages, mais aussi sa complexité doivent inciter à l’appréhender en amont, et à se faire assister de spécialistes, car elle est l’affaire de tout propriétaire soucieux d’alléger le montant de ses impôts, préparer sa succession et protéger au mieux sa descendance.
