Toutes les questions autour du Programme d'Aide directe au logement

Qu'est-ce que le programme d'Aide au logement?

Il s’agit d’une aide directe de l’Etat pour le soutien au logement au profit des acquéreurs de logements destinés à l’habitation principale.

Qu'est-ce qu'un logement principal?

Tout logement qui n’a pas été loué ou affecté à un « usage professionnel. Pour les marocains résidant à l’étranger, « ils doivent conserver lesdits logements durant la période des cinq (5) années précitées au titre de leur habitation au Maroc « ou les mettre à titre gratuit pour qu’ils soient occupés par leurs conjoints, leurs ascendants ou descendants en ligne directe » au premier degré.

Quelle est la population ciblée par ce programme?

Toute personne ayant une nationalité marocaine et n’ayant bénéficié d'aucun soutien accordé par l'État en matière de logement, et ne pas être propriétaire, à la date d'acquisition, d'un bien immobilier destiné à l'habitation.

Quels sont les biens ciblés par cette aide?

Le prix d’acquisition du logement ne doit pas dépasser 700.000 DH TTC ; Le bien doit faire l’objet d’une première vente (1ère main) * ; Le bien doit être composé d’au moins deux pièces*; le logement à acquérir doit disposer d’un permis d’habiter à compter du 1er janvier 2023.

Quelles conditions pour en bénéficier?

L’acquéreur doit être de nationalité marocaine.

L’acquéreur ne doit pas avoir bénéficié d’un avantage accordé par l’Etat en matière de logement.

L’acquéreur ne doit pas être propriétaire, à la date de la demande de l’aide, d’un bien destiné au logement.

Le prix doit être inférieur ou égal à 700.000 DH TTC.

Le logement à acquérir doit disposer d’un permis d’habiter à compter du 1er janvier 2023

Il faut qu’il s’agisse d’une 1ère vente du bien.

Le bien doit être composé d’au moins 2 Pièces.

Le contrat définitif doit inclure les engagements ci-dessous du bénéficiaire :

Affecter le logement à l’habitation principale du bénéficiaire de l’aide pendant une durée de 05 années à compter de la date de conclusion du contrat d’acquisition définitif* ;

Consentir au profit de l’Etat une hypothèque de premier ou deuxième rang en garantie de la restitution de l’aide accordée, en cas de manquement à l’engagement précité.

Le compromis de vente et le contrat de vente définitif doivent être passés par devant notaire.

Quel est le montant de cette aide?

100.000 DH pour les logements dont le prix d’achat est inférieur ou égal à 300.000 DH TTC;

70.000 DH pour les logements dont le prix d’achat est supérieur à 300.000 DH TTC et inférieur ou égal 700.000 DH TTC.

Les personnes célibataires ou sans enfant peuvent-elles en bénéficier?

Oui, ils peuvent bénéficier de l’aide.L’état matrimonial du demandeur ne rentre pas dans les critères d’éligibilité au programme.

Comment s'inscrire à ce programme?

Une plateforme est mise à disposition des demandeurs composée de deux outils, à savoir: une plateforme web à travers le site www.daamsakane.ma et une Application mobile « Daamsakane ».

Quel est l'organisme chargé de la gestion et du paiement des aides?

La gestion du dispositif d’aide au logement est confiée à la Caisse Nationale de Retraites et d’Assurances (CNRA), Organisme géré par La Caisse de Dépôt et de Gestion.

Quel est le délai pour étudier la recevabilité de la demande?

Le demandeur est informé de l’issue de l’étude de son dossier dans un délai maximal de 7 jours à partir de la date de dépôt de sa demande. Le demandeur n’a aucun dossier à déposer à l’administration, il doit remplir un formulaire de demande de l’aide via la plateforme Daam Sakane, la vérification de son éligibilité est vérifiée par ladite plateforme et une réponse sur son éligibilité lui est notifiée dans un délai maximum de 7 jours dans son compte et via SMS.

Quel est le délai de dépôt du compromis de vente et du permis d'habiter au niveau de la plateforme Daam Sakane?

Le notaire doit déposer le compromis de vente et le permis d’habiter dans un délai maximal de 30 jours à partir de la date de notification, de la recevabilité préliminaire de la demande. Passé ce délai, la demande est automatiquement annulée et le demandeur peut initier une nouvelle demande.

Quelle est la durée maximale pour recevoir l'aide au logement?

L’aide est versée dans un délai maximal de 15 jours à partir de la date de réception du compromis de vente.

Quelles sont les modalités de paiement de l'aide?

Le notaire en concertation avec le bénéficiaire, choisit l’un des deux modes de paiement de l’aide ci-dessous:

- Soit par chèque bancaire au nom du notaire délivré directement au demandeur de la prestation, qu'il le remet à son tour au notaire.

- Soit par virement bancaire directement sur le compte du notaire ouvert à la Caisse de Dépôt et de Gestion.

Comment puis-je suivre ma demande et les étapes de son traitement?

Les demandeurs peuvent vérifier le statut de leur demande d'aide et suivre toutes les étapes de la demande en se connectant à leur compte sur la plateforme DAAM SAKANE ou via l'application mobile DAAM SAKANE, où les mises à jour du statut de la demande sont régulièrement publiées.

Quelles conséquences si je vends mon bien avant le délai de 5 ans après avoir bénéficié de l'aide?

Dans ce cas, le bénéficiaire doit restituer l’aide à la CNRA. La main levée ne lui sera délivrée qu’après avoir restitué l’aide.

Comment sont taxés les loyers versés à des personnes physiques à partir du 1er janvier 2023 ?

Il existe deux cas :

A. Le locataire est une personne physique (un paticulier). Dans ce cas, le propriétaire fait sa déclaration annuelle. Il bénéficie d'un abattement de 40% et le reste est taxé selon le barème progressif de l'I.R.

B. Le locataire est une personne morale (une société ou une personne physique soumise au revenu professionnel). Dans ce cas, le Loi de finances 2023 a introduit deux nouveautés :

- Obligation pour le locataire d'opérer une retenue à la source (RAS) qui se calcule comme suit : entre 0 et 30.000 DH de revenus locatifs (pas de retenue) ; entre 30.000 DH et 120.000 DH (10%), et supérieur à 120.000 DH (15%).

Attention : cette retenue à la source n'est pas libératoire. Ce qui veut dire que le propriétaire fait également sa déclaration annuelle. Il bénéficie d'un abattement de 40% et le reste est taxé selon le barème progressif de l'I.R. Le montant à payer tient compte d'une imputation des RAS préalablement prélevées (à déduire).

Y'a-t-il pendant la période estivale un service prévu au niveau des Directions des Impôts pour recevoir et informer les MRE de retour au pays à cette période ?

La Direction Générale des Impôts anime pendant les mois de juillet et août de chaque année, au sein des Directions Régionales des Impôts, des cellules chargées de recevoir, informer et apporter des réponses aux contribuables sur le plan fiscal. Aussi, elle met à votre disposition un "Guide fiscal des MRE" (disponible à l'adresse: www.tax.gov.ma) contenant la liste des chefs de bureau d'accueil, qui dépendent des Directions Régionales, Préfectorales et inter-préfectorales avec leurs coordonnées pour vous permettre de les joindre.

Je suis propriétaire d'un terrain non-bâti. Dois-je payer une quelconque taxe à l'Etat ?

En effet, il s'agit du paiement de la taxe sur les terrains non bâtis (TNB). La taxe doit être acquittée chaque année auprès de la commune où se trouve le terrain. A défaut, une pénalité de 10% et une majoration de 5% pour le premier mois de retard et de 0,50% par mois ou fraction de mois supplémentaire. Le dernier délai expire le 1er mars de chaque année. Cette taxe concerne les terrains dépendants des constructions dont la superficie est supérieure à cinq fois la surface couverte par l'ensemble des constructions. Les propriétés dédiées à une activité professionnelle ou agricole de quelque nature que ce soit, dans la limite de cinq fois la superficie des terrains exploités, sont exclues.

Paiement de la "contribution sociale de solidarité" (CSS): quels changements légaux?

L'institution d'une déclaration annuelle sur le coût de la construction n'a pas entraîné l'abrogation de la contribution sociale de solidarité sur les livraisons à soi-même d'habitation personnelle. Par ailleurs, l'on se retrouve face à deux régimes distincts: les personnes qui avaient entamé la construction avant le 1er janvier 2019 et celles qui ont ouvert leur chantier après cette date. Les premières ne sont pas tenues de déposer une déclaration. Mais les deux sont soumises  à la contribution sociale pour les habitations de plus de 300 m2.

La procédure consiste à déposer une déclaration auprès des services des impôts dont dépend le lieu de l'habitation, accompagnée de l'autorisation de construire, du permis d'habiter, du plan et toute pièce précisant la superficie couverte en m2 pour chaque unité de logement individuelle ou en copropriété. La déclaration y afférente devra être déposée au plus tard 90 jours suivant la date d'obtention du permis d'habiter. Le versement de la contribution sociale, calculée sur la base du barème doit être effectué en même temps que le dépôt de la déclaration.En cas de défaut ou de retard dans le dépôt de cette déclaration, les contrevenants s'exposent à une amende de 500 DH si le délai ne dépasse pas 30 jours. En cas de défaut de déclaration ou de minoration du coût par rapport à celui précisé sur le contrat clé en main ou l'attestation de l'architecte, la majoration est de 2% du coût de la construction. Toutefois, tenant compte de la difficulté de réunir les pièces justificatives de tous les corps de métier, la zone de tolérance est de 20%.

Quelle est la procédure à suivre pour se faire rembourser une partie des intérêts sur les crédits immobiliers ?

L'État a mis en place une mesure incitative consistant à rembourser une partie des intérêts payés sur les emprunts destinés à financer l'acquisition ou la construction de sa maison principale, dans la limite de 10% du revenu global de l'emprunteur. Ce remboursement se fait par la restitution de l'IR. Le contribuable a le choix entre deux options: passer par son employeur afin que ce dernier s'occupe des formalités et répercute cette restitution de l'IR sur le salaire mensuel, ou s'adresser directement à l'administration fiscale chaque année pour la restitution. La Direction générale des impôts a entrepris de simplifier la procédure, notamment en prévoyant la dématérialisation de cette dernière.

Concrètement, cette dématérialisation sera assurée au moyen d'une prise en charge intégrale de la demande au niveau du guichet de la banque avec des échanges automatiques DGI-Banque, du dépôt de la demande jusqu'à la liquidation et l'ordonnancement.

Quand faut-il faire la première déclaration d'Impôt Général sur le Revenu (IGR) ?

Une déclaration doit être déposée par le contribuable dans les 30 jours suivant la date de début d'activité ou d'acquisition de la première source de revenu au gestionnaire du secteur des impôts dont vous dépendez..

Quelles sont les obligations fiscales pour "les livraisons de construction à soi-même" excédant une superficie de 300 m² couverte ?

Pour les constructions excédant 300 m² ou celles destinées à l'habitation principale (quelle que soit la superficie), il faut déposer dès l'achèvement des travaux, la déclaration de T.V.A et acquitter la taxe correspondante au taux de 20% applicable sur le coût de revient de la construction. A noter, qu'il est permis de déduire de ce montant, toutes les taxes ayant grevé les achats incorporés dans cette construction factures à l'appui et qu'il est conseillé de conserver soigneusement.

Cette déclaration doit être déposée à la Recette de l'Administration Fiscale (RAF) relevant de la Direction Régionale des Impôts où est située la construction.

En cas de bien vacant, est-il possible de demander une décharge de la taxe d'habitation ?

Un propriétaire ou un usufruitier d'un bien immobilier soumis à la taxe d'habitation et qui est vacant pour cause de grosses réparations ou bien destiné à la vente ou à la location, doit souscrire une déclaration de vacance au cours du mois de janvier de l'année suivant celle de la vacance. Cette déclaration, qui vaut demande de décharge de la taxe d'habitation, doit comporter la consistance des locaux vacants ainsi que la période et le motif de vacance justifiés par tout moyen de preuve.

J'ai vendu un bien et le fisc m'a redressé en réévaluant à la hausse le prix de vente déclaré. Quels sont mes recours ?

A défaut d'avoir trouvé une solution à l'amiable, c'est-à-dire négociée, avec l'Administration fiscale, la procédure légale est la suivante. L'inspecteur des impôts doit vous notifier la nouvelle base devant servir d'assiette à la liquidation des droits d'enregistrement ainsi que le montant des droits complémentaires résultants de cette base. Il va vous inviter à produire vos observations dans un délai de 30 jours suivant la date de réception de la lettre de notification. Si vous ne répondez pas dans ce délai, les droits complémentaires sont mis en recouvrement et ne peuvent être contestés que selon une procédure spéciale. Si vos observations parviennent à l'inspecteur dans le délai prescrit et si ce dernier les estime non fondées, en tout ou en partie, il va vous notifier dans un délai maximum de 60 jours suivant la date de réception de votre réponse, les motifs de son rejet partiel ou total, ainsi que la base d'imposition qui lui paraît devoir être retenue en vous faisant connaitre que cette base sera définitive si vous ne vous pourvoyez pas devant la commission locale de la taxation, dans un délai de 30 jours suivant la date de réception de cette deuxième lettre de notification.

Si vous n'êtes pas satisfait de la décision de la commission locale, vous êtes en droit d'exercer un recours devant la commission nationale du recours fiscal. Vous devriez présenter votre recours sous forme de requête adressée à ladite commission par lettre recommandée avec accusé de réception ; l'Administration peut elle aussi faire un recours. Vos recours, c'est-à-dire le vôtre et celui de l'Administration devant la commission nationale du recours fiscal, doivent se faire dans un délai de 60 jours maximum suivant la date de notification au contribuable de la décision de la commission locale de taxation.

Le défaut de recours dans le délai de 60 jours prévu ci-dessus, équivaut à acceptation tacite de la décision de la commission locale de taxation. Les décisions définitives des deux commissions susmentionnées sont susceptibles de recours devant le tribunal administratif, et ce, dans un délai de 60 jours à partir de la date de mise en recouvrement du rôle, ou suivant la date de notification de la décision desdites commissions. 

Dans quels cas un contribuable n'est pas assujetti à l'impôt sur le revenu au titre des profits fonciers ?

•     l'annulation d'une cession effectuée suite à une décision judiciaire ayant force de chose jugée ;

•     la résiliation à l'amiable d'une cession d'un bien immeuble, lorsque cette résiliation intervient dans les vingt quatre (24) heures de la cession initiale ;

•     le retrait de réméré portant sur des biens immeubles ou des droits réels immobiliers exercé dans un délai n'excédant pas trois (3) ans à compter de la date de conclusion du contrat de vente à réméré.

Taxe d'habitation et exonération de logement principal ou donné en location?

Par courrier électronique cité en référence, vous avez demandé à connaître si l'exonération temporaire à la taxe d'habitation concerne uniquement l'immobilier neuf destiné à l'habitation principale ou peut-elle profiter aussi au logement donné en location.

Conformément aux dispositions relatives à la fiscalité des collectivités locales, les constructions nouvelles réalisées par des personnes au titre de leur habitation principale bénéficient de l'exonération temporaire pendant une période de cinq (5) années suivant celle de leur achèvement. Toutefois, les logements affectés à l'habitation secondaire et dont le permis d'habiter est délivré à compter du 1^er janvier 2008 ne bénéficient pas de l'exonération quinquennale de la taxe d'habitation.

Par ailleurs, lorsqu'une construction est donnée en location, elle n'est pas soumise à la taxe d'habitation, mais les revenus qui y en découlent sont concernés par l'impôt sur le revenu. Néanmoins, s'il s'agit d'un logement neuf, les revenus de la location sont exonérés pendant les trois (3) années qui suivent celle de son achèvement.

Concernant la taxe de services communaux, il y a lieu de préciser que selon les dispositions légales, cette taxe reste due aussi bien pour :

- les logements soumis à la taxe d'habitation y compris ceux qui en sont exonérés  temporairement ;

- les logements non soumis à la taxe d'habitation, sur le montant global des loyers lorsque lesdits immeubles sont donnés en location ou sur leur valeur locative lorsqu'ils sont mis gratuitement à la disposition de tiers.

J'ai reçu un avis d'imposition de la taxe d'habitation et la valeur locative n'est pas la même que celle figurant sur mon contrat de bail ?

La valeur locative est déterminée soit au moyen de baux et actes de location, soit par voie de comparaison, soit par voie d'appréciation directe.

Ainsi, l'administration fiscale peut procéder à l'actualisation du montant du loyer qui figure sur le contrat de bail lorsque celui-ci lui semble sous-estimé en comparaison à la réalité du marché.

Application de la taxe professionnelle et de la taxe de services communaux aux biens loués à usage professionnel

I- Au niveau du propriétaire

Les biens à usage professionnel donnés en location ne sont pas soumis à la taxe professionnelle au nom du propriétaire, ces biens sont imposables à cette taxe entre les mains du locataire qui les exploite, conformément aux dispositions relatives à la fiscalité des collectivités locales.

Par contre, ces biens sont soumis à la taxe de services communaux au nom du propriétaire. La valeur locative à retenir pour l'application de cette taxe est le montant global des loyers.

II- Au niveau du locataire

Le locataire de biens à usage professionnel est soumis à la taxe professionnelle sur la base de leur valeur locative déterminée au moyen de baux et actes de location. Cette valeur locative ne peut être inférieure à 3% de leur prix de revient. Cependant, il n'est pas soumis à la taxe de services communaux au titre des biens donnés en location.

IR/Profit immobilier: "déclaration de vacance" et conditions de maintien de l'exonération fiscale

Sont concernés, les propriétaires ayant occupé un logement pendant au moins six ans et qui veulent le vendre, mais qui n'ont pas encore conclu la transaction ou sont en train d'effectuer des travaux dans le logement en question. Le fait d'avoir habité dans un logement à titre de résidence principale pendant cette durée ouvre droit à l'exonération de l'impôt sur le revenu (IR) relatif au profit immobilier. Mais si le bien reste inoccupé au-delà du délai d'un an (après les six années d'habitation), le contribuable perd le bénéfice de l'exonération.

Avant la loi de finances 2016, le délai d'inoccupation accordé était de six mois, mais il a été jugé trop court pour permettre de céder le bien dans des conditions intéressantes.

Depuis le 1er janvier 2016, ce délai a été prorogé à un an non renouvelable, au cours duquel un propriétaire peut ne pas habiter dans sa résidence tout en bénéficiant en cas de cession, de l'exonération de l'IR à condition d'effectuer une déclaration à l'administration fiscale avant le 31 janvier.

Dois-je déclarer l'achèvement des travaux de construction ?

Les contribuables qui possèdent un bien assujetti à la taxe d'habitation et qui ont procédé au cours de l'année en cours à l'achèvement de travaux de construction ou un changement d'affectation d'immeuble ou de propriétaire doivent effectuer une déclaration auprès de la Direction générale des impôts avant le 31 janvier. La déclaration concerne des constructions nouvelles ou additionnelles.

J'ai vendu un bien. Après un délai d'un an, l'Administration fiscale veut saisir des biens qui m'appartiennent car je n'ai pas payé le montant du redressement après la vente et contestant le prix de cette dernière. Je n'ai jamais été notifié. Comment se fait-il que l'Administration fiscale considère que oui ?

L'Article 219 du Code Général des Impôts arrête deux cas dans lesquels le contribuable est considéré comme avoir été notifié :

1- Si l'avis est remis: en ce qui concerne les personnes physiques, soit à domicile, entre les mains de parents, d'employés, ou de tout autre personne habitant ou travaillant avec le destinataire ou, en cas de refus de réception dudit document après l'écoulement de délai de 10 jours qui suit la date de refus de réception.

2- S'il n'a pu être remis au contribuable à l'adresse qu'il a communiqué à l'inspecteur des impôts lorsque l'envoi du document a été fait par lettre recommandé avec accusé de réception ou par voie administrative et qu'il a été retourné avec la mention "non réclamé", "changement d'adresse", "adresse inconnue ou incomplète», «locaux fermés" ou "contribuable inconnu à l'adresse indiquée". Dans ce cas, le pli est considéré avoir été remis, après l'écoulement d'un délai de 10 jours qui suit la date de la constatation de l'échec de la remise du pli précité.

Est-ce que les terrains sur lesquels sont édifiés des constructions sont imposables à la taxe sur les terrains urbains non bâtis ?

Oui, cette taxe concerne aussi les terrains sur lesquels sont édifiés des constructions, à condition :

- qu'ils soient occupés en totalité ou en partie par leur propriétaires à titre d'habitation principale ou secondaire ;

- ou qu'ils soient mises bénévolement par ces propriétaires à la disposition de leurs conjoints, ascendants ou descendants à titre d'habitation ;

- leur superficie doit être supérieure à cinq fois la superficie couverte de l'ensemble des constructions. Sont soumis aux mêmes dispositions les terrains faisant partie directement de ces constructions tels que les cours, les passages et les jardins.

Quelles sont les terrains exclus de la taxe sur les terrains urbains non bâtis ?

Les terrains exclus de ses dispositions sont les terrains nus affectés à une exploitation professionnelle ou agricole quelle que soit sa nature, et ce, dans la limite de cinq fois la superficie du terrain exploité.

Si je décide de revenir en France, quelle fiscalité s'appliquera à mon patrimoine financier ?

Le code général des impôts français prévoit certains dispositifs favorables pour les impatriés (contraire d'expatriés)

(Régime des impatriés https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/puis-je-benefic...) dont vous n'avez pas forcément connaissance. Effectuer avant votre départ du Maroc, un bilan patrimonial pour vous permettre de mettre en place des stratégies avantageuses.

Publicité foncière et opérations sur titre foncier : quels sont les nouveaux services en ligne offerts aux usagers par l'ANFCC ?

L'Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) dévoile une nouvelle version de son portail électronique officiel (www.ancfcc.gov.ma).

Cette version contient de nouvelles rubriques dont les plus importantes sont :

1-Formulaires en ligne qui permet aux usagers de faire des demandes directement  au Conservateur de: certificat de propriété, de duplicata de titres fonciers, de copie des documents et de bornage.

2-Services en ligne qui sont subdivisées en deux services suivants :

Publicité foncière : ce service permet aux usagers de consulter les extraits des réquisitions, les extraits rectificatifs, les avis de clôture de bornage, la délivrance du duplicata et certificat spécial, le changement de dénomination de la propriété, et les avis concernant les procédures d'immatriculation spéciale publiées au Bulletin Officiel et dont les délais sont en cours ;

"Mohafadati" : ce service gratuit offre la possibilité de suivre toutes les formalités ou opérations accomplies sur un titre foncier. Les usagers bénéficieront d'un service permettant la notification par SMS à toute personne dès lors qu'une opération, de quelque nature que ce soit, s'effectue sur son titre foncier.

Pour s'inscrire, la personne concernée doit renseigner, éditer et signer la demande d'inscription et la déposer personnellement à la conservation foncière la plus proche, ou légaliser la signature et la déposer à la conservation foncière par une tierce personne. Après validation de sa demande, elle recevra un mail qui lui informe de l'activation de ce service.

3-Un espace de téléchargement qui contient outre les textes juridiques régissant l'immatriculation foncière, une brochure explicitant les étapes de la procédure de l'immatriculation foncière et le tarif des droits de Conservation foncière.

En cas de vente d'un bien immobilier, quels documents à produire et à qui les remettre ?

Vous devez déposer dans un délai de 30 jours à compter de la date de la vente au bureau d'enregistrement duquel relève l'immeuble objet de la vente : une copie de l'acte d'achat, une copie de l'acte de vente ; une copie du plan de construction ; la déclaration de la Taxe sur les profits immobiliers (TPI) ; les documents attestant le paiement des frais d'acquisition si le total dépasse 15% du prix de vente.

Quelles sont les pièces demandées en cas de perte ou vol du duplicata du titre foncier ?

En cas de perte ou de vol du  duplicata du titre foncier,  vous pouvez présenter  une demande pour  l'obtention d'un nouveau duplicata à l'agence nationale de la conservation foncière dont dépend votre bien immobilier, pour cela vous devez présenter les pièces suivantes :

- Réquisition datée et signée (il s'agit d'un formulaire délivré par la Conservation foncière) ;

- Procuration le cas échéant (la procuration doit être spécialement établie pour entamer la procédure devant la conservation foncière et doit contenir le numéro du titre foncier en question) ;

- Copie certifiée de la carte nationale d'identité électronique ;

-Déclaration de perte ou de vol établie auprès des autorités compétentes ;

- Exemplaire du journal quotidien national où est insérée la déclaration de perte ou de vol.

Quelle différence y a t- il entre une réquisition et un titre foncier ?

La réquisition d'immatriculation est une simple prétention à un droit réel quelconque. Le titre foncier justifie définitivement et indiscutablement du droit de son bénéficiaire.

L'inscription d'une filiation sur les livres fonciers est-elle absolument nécessaire pour constituer des droits au profit des héritiers ?

L'inscription n'a pas d'effet constitutif lorsqu'il s'agit d'une transmission d'ordre successoral.

L'héritier est propriétaire des immeubles immatriculés qu'il recueille dans la succession à laquelle il est légalement appelé avant même qu'il ait fait inscrire la dévolution successorale sur les titres fonciers concernés.

Quelles sont les pièces requises pour mettre à jour le titre foncier dans le cas d'une construction projetée sur un terrain immatriculé ?

Les changements matériels sur un terrain immatriculé (comme la construction par exemple) impliquent la mise à jour du titre foncier relatif à ce bien immobilier, et ce, par le biais de l'inscription de ces changements dans le titre précité.

Cette démarche implique la présentation d'une demande auprès de la conservation foncière, accompagnée des pièces suivantes :

- Le duplicata du titre foncier ;

- L'autorisation de construction ;

- Le permis d'habiter ;

- Le plan de la municipalité ;

- Un dossier technique établi par un ingénieur topographe du secteur privé.

Cette démarche exige le paiement de taxes d'une valeur de 0.5% de la surface de la construction réalisée.

Quelles sont les pièces demandées pour l'inscription d'une dévolution successorale (inscription d'un héritage) ?

Les pièces demandées pour l'inscription d'une dévolution successorale (inscription d'un héritage) auprès des services de la Conservation foncière sont les suivantes :

- réquisition d'inscription datée et signée de l'ayant droit faisant état des noms complets des héritiers et des ayants droits et de leur état civil ;

- acte de filiation assorti des actes de legs le cas échéant ;

- pour les étrangers : certificat de décès et certificat de coutume le cas échéant ;

- duplicata du titre foncier le cas échéant.

Quels sont les frais à payer pour l'inscription d'une dévolution successorale (inscription d'un héritage) ?

Les frais à payer pour l'inscription d'une dévolution successorale (inscription d'un héritage) sont :

- Droit fixe par propriété : 100 Dhs ;

- Droit fixe par décès : 100 Dhs.

Quels sont les tarifs à payer aux Adouls pour avoir le certificat de propriété ou sa continuité ?

Les tarifs à payer aux Adouls pour avoir le certificat de propriété ou sa continuité:

Pour un bien immobilier : 1.50% de sa valeur.

Pour un bien mobilier : la moitié du tarif fixée pour les biens immobiliers.

Les contractants sont tenus de fixer la valeur des biens mentionnés dans le certificat.

Y a-t-il un droit de rétractation de donation d'un bien immobilier ?

La loi 39/08 a prévu des cas de rétractation sur la donation d'un bien immobilier. Cependant cette dernière est soumise à conditions, notamment :

L'offre du donateur et l'acceptation du donataire ; l'acte de donation doit être authentique, qu'il s'agisse d'un bien immatriculé ou non immatriculé ou en cours d'immatriculation ; le donateur doit être capable (au sens juridique du terme), de donner ; il faut aussi qu'il soit propriétaire du bien objet de la donation ; enfin, et c'est fondamental, l'acte de donation doit contenir une clause qui prévoit votre droit d'exercer la rétractation et l'accord du donataire sur ce point. Le législateur a permis la rétractation que lorsque la donation a été faite au profit d'un enfant mineur ou majeur, fils ou fille du donateur. A noter que ce droit de rétractation n'est pas permis s'il s'agit d'une donation faite à un petit-fils ou une petite-fille du donateur.

Autre cas où la rétractation est permise, si le donateur devient insolvable ou dans une situation matérielle précaire et qu'il a besoin de récupérer le bien donné pour éventuellement le vendre et subvenir à ses besoins.

Qui accorde une autorisation de lotir pour un terrain agricole ?

Les autorisations de lotir d'un terrain agricole sont délivrées par le président du conseil communal dont dépend votre terrain. Si ce dernier est situé dans deux ou plusieurs communes, l'autorisation est accordée par le ministre de l'Intérieur ou par le wali ou le gouverneur, après avis des présidents communaux concernés.

Il faut savoir qu'une demande d'autorisation de lotir restée sans réponse dans un délai de trois mois à compter du jour du dépôt de la demande, est un cas prévu par le législateur. "Lorsque l'affectation du terrain est définie par un plan d'aménagement ou de zonage, le silence de l'administration vaut autorisation. Le lotissement réalisé dans ces conditions doit satisfaire aux règlementations en vigueur, notamment aux dispositions des plans d'aménagement et des plans de zonage" (loi 25/90 - article 8).

Autorisation de lotir un terrain agricole: quelles conditions remplir ?

Ce qui ressort de la loi 25/90 relative aux lotissements et aux morcellements, c'est une superficie minimale d'un hectare pour pouvoir lotir un terrain agricole. Il faut également retenir, qu'en l'absence de plan d'aménagement ou de zonage affectant le terrain, l'autorité compétente pour la délivrance de l'autorisation peut: soit surseoir à statuer sur la demande d'autorisation de lotir ; soit délivrer l'autorisation de lotir si le lotissement projeté est compatible avec les dispositions du schéma directeur d'aménagement urbain ou d'un schéma directeur compatible avec la vocation de fait du secteur concerné.

En dehors des périmètres des communes urbaines, l'autorisation de lotir peut être accordée, si le lotissement est réservé à la construction d'habitats dispersés, aux activités touristiques, ou aux activités liées à l'agriculture.

Je souhaite effectuer des petits travaux d'aménagement chez moi, à qui m'adresser et quelles pièces fournir ?

Il faut vous adresser à la collectivité locale dont dépend votre bien en faisant une demande écrite comportant notamment : la description des travaux et le lieu de leur  réalisation ; la date de commencement de ces travaux et leur délai de réalisation ; un engagement du bénéficiaire à se conformer aux termes de sa demande, à faciliter l'accès à son chantier aux agents assermentés habilités à constater les infractions en matière de construction et à déclarer l'achèvement des travaux aussitôt ceux-ci terminés.

Je souhaite demander pour un terrain, une dérogation en matière d'urbanisme. À qui l'adresser et quels documents fournir ?

Il faut vous adresser à la Wilaya ou la Province ; le Centre régional d'investissement ; la commune concernée. La demande de dérogation doit être appuyée par un certificat de propriété du terrain ; un plan cadastral ; le projet envisagé (sa faisabilité, sa conformité aux conditions relatives à la demande de dérogation, la valeur de l’investissement, le nombre d’emplois projetés…)

Je souhaite demander une autorisation pour effectuer des travaux de restauration chez moi. À qui m'adresser et quels documents fournir ?

Il faut vous adresser au Président du Conseil communal et au Président du Conseil d'arrondissement dont dépend votre bien. Faire une demande manuscrite contenant ; une description des travaux et du lieu de leur réalisation ; une date de commencement et un délai d'achèvement des travaux ; un engagement de l'intéressé.

De quelle majorité des copropriétaires a-t-on besoin pour faire une élévation ou construire un petit local pour le concierge ?

Selon la loi 18/00 relative au statut de la copropriété, il est exigé une unanimité des copropriétaires pour les actes suivants :

- Edification d'un nouveau bâtiment, ou réalisation de travaux de surélévation d'ancien bâtiment ou création de locaux à usage individuel ;

- Conclusion de tout acte ayant pour objet la cession d'une partie de l'immeuble, soit la constitution des droits immobiliers, à condition que ces droits soient faits pour le compte du syndicat et à son profit, contigus à l'immeuble en copropriété et destinés à sa servitude ;

- Création ou aménagement de locaux à usage collectif ;

- Cession du droit de surélévation ou aménagement de nouveaux espaces pour la réalisation de nouveaux édifices ;

- Réalisation de travaux devant apporter des transformations aux parties communes.

Je sollicite l'obtention d'un permis d'habiter et un certificat de conformité. À qui m'adresser et quels documents fournir ?

Il faut vous adresser au Président du Conseil communal et au Président du Conseil d'arrondissement dont dépend votre bien. Faire une demande de permis contenant la déclaration de fin de travaux ; un certificat de fin de travaux délivré par l'architecte.

Location: le bailleur peut-il exiger un contrat d'une durée déterminée ?

La loi 67/12 a fermé la porte à toute tentative d'étendre la résiliation du contrat de bail d'habitation à d'autres causes en dehors de celle prévues par l'article 45 et suivants de cette loi. Ceci étant, l'accord du bailleur et du locataire, sur une durée du contrat n'engage pas et n'oblige pas le juge de condamner le locataire à quitter le logement en cas de non-respect de l'échéance. En l'occurrence, le locataire peut ne pas quitter les lieux au terme du contrat, et le juge se trouve limité et "ligoté" par la loi et les cas limitatifs de résiliation du contrat de bail pour habitation.

Location: quel doit être le montant de l'avance ?

Par rapport à l'avance de loyer, le législateur a limité le quantum de l'avance à l'équivalent de deux mois de loyer. C'est une caution déposée entre les mains du bailleur en garantie de loyers échus et non versés, des frais de recouvrement de ces loyers. C'est aussi une caution pour réparer les préjudices éventuels qu'aurait accompli le locataire dans l'appartement. Elle doit être restituée au locataire dans un délai maximum de trente jours à partir de la reprise de l'appartement par le bailleur.

Location: comment procéder à un état des lieux?

Pour établir un bon descriptif et un état des lieux précis d'un appartement que vous comptez mettre en location, vous pouvez recourir aux services d'un ingénieur en bâtiment ou un architecte, et ce, en présence d'un huissier de justice. Chacun rédigera son rapport selon ses compétences et les deux documents doivent être joints au contrat de bail d'habitation. Lequel contrat, doit être rédigé par écrit et signé légalisé par le locataire et le bailleur. Le jour où le locataire décide de quitter l'appartement, vous comparez les lieux avec l'état consignés sur PV de l'huissier de justice et le rapport de l'architecte ou de l'ingénieur.

Un locataire a-t-il le droit de demander une baisse de loyer ?

Un locataire a un droit de révision à la baisse de son loyer, mais à condition de l'exercer dans le délai de trois mois suivant la date de signature du contrat de bail, s'il estime que le prix du loyer ne correspond pas, à la rémunération légitime du capital  représentant la valeur actuelle de l'immeuble et du capital réellement investi, ou est hors de proportion avec les avantages ou les utilités  que les lieux loués et les conditions de leur aménagement sont de nature à procurer au locataire. Cependant, si cette demande s'avère injustifiée ou abusive, le locataire peut être condamné à payer des dommages et intérêts au bailleur variant de 1 à 3 mois de loyer.

Je suis locataire d'un appartement dans un immeuble géré en copropriété. Est-ce à moi ou bien au propriétaire de payer les cotisations de syndic ?

En principe cette cotisation est à la charge du propriétaire de votre appartement. Cependant, lorsque le propriétaire donne en location son appartement, il doit remettre au locataire une copie du règlement de copropriété, à charge pour ce dernier d'en respecter le contenu et les décisions prises par le syndicat des copropriétaires (article 31 de la loi 18/00).

En fait, ceci fait l'objet d'un accord/consentement  entre propriétaire et locataire, et ce, préalablement à la prise de bail par le locataire. A savoir, si ce dernier accepte de payer un loyer majoré de la cotisation de syndic, ou non.

Je paie une cotisation aux frais de syndic que j'estime élevée en comparaison aux services et à la qualité que j'ai en retour. Ai-je le droit de contester et de demander une révision à la baisse ?

Vous en avez tout à fait le droit, et ce, en vertu de l'article 38 de la loi 18/00 relative au statut de la copropriété. Vous avez la possibilité de saisir à l'amiable votre syndic, contre courrier avec accusé de réception. A défaut de réponse satisfaisante dans un délai imparti, vous pouvez saisir le tribunal de première instance pour assigner en justice votre syndic.

J'ai vendu mon appartement. Un an plus tard, l'acheteur me demande de régler une somme correspondant à des cotisations de syndic échues avant la date de cession. Qui doit payer ?

C'est au vendeur de payer. Normalement au moment de la cession, le notaire aurait dû exiger de lui un quitus de son syndic attestant qu'il s'est acquitté de l'ensemble des cotisations qui lui sont dues.

Par conséquent, le vendeur reste redevable de ces sommes, qu'il doit régler directement au syndic soit à l'acquéreur. Dans le cas contraire, ce dernier peut intenter une action en justice contre lui en vertu de l'article 42 de la loi 18/00.

Je suis copropriétaire dans un immeuble, dans lequel plusieurs appartements non encore vendus, appartiennent toujours au promoteur de l'immeuble en question. Le promoteur voudrait que les copropriétaires supportent avec lui à parts égales, les frais de syndic. En a-t-il le droit ?

Juridiquement, le promoteur qui a bâti un immeuble en copropriété devient également copropriétaire de l'immeuble dans tous ses appartements qui le composent, et partant, il est compté parmi vous comme un copropriétaire soumis à la règle de participation dans les frais de gestion des parties communes de l'immeuble. Cela étant, ces frais devraient être répartis sur l'ensemble des copropriétaires proportionnellement à la superficie privative dont ils sont propriétaires (Article 36 de la loi 18/00), sauf si le règlement de la copropriété a prévu des règles différentes.

Je suis propriétaire d'un appartement situé en rez-de-chaussée. Je n'utilise pas l'ascenseur. Puis-je prétendre à une réduction de ma cotisation de syndic ?

Selon l'article 36 de la loi 18/00, l'ensemble des copropriétaires participent aux charges relatives à l'entretien des parties communes, abstraction faite de l'utilisation ou non des services que peuvent offrir ces parties communes aux différents copropriétaires. Le seul critère de calcul de cette cotisation est la quote-part de la partie divise de chaque copropriétaire par rapport à l'immeuble. Toutefois, la modification de la répartition des charges communes selon tel ou tel copropriétaire n'est pas impossible, pour autant qu'elle soit adoptée par une décision à la majorité des 3/4 des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale.

A-t-on le droit de choisir comme syndic d'une résidence, un non copropriétaire ?

La loi 18/00 relative au statut de la copropriété dans son article 19 fixe le nombre de voix à la majorité des copropriétaires présents ou représentés pour désigner le syndic, qui aura la responsabilité de gérer les intérêts des copropriétaires, mais à la condition qu'il soit choisi parmi les copropriétaires. En revanche, lorsque le syndic est une personne qui n'est pas propriétaire dans la résidence, la loi exige qu'il soit un professionnel patenté de la gestion d'immeubles en copropriété.

Dans mon immeuble, le syndic a terminé son mandat mais refuse de remettre aux copropriétaires les documents comptables et autres pour continuer la gestion qui a été confiée à un autre syndic. Que faire ?

A la fin de son mandat, un syndic doit remettre à son successeur, et ce, dans un délai de 15 jours à partir de la nomination du nouveau syndic, tous les documents, registres, trésorerie et situation. Selon l'article 28 de la loi 18/00, le nouveau syndic est en droit de saisir le président du tribunal de 1ère instance qui statue en référé, aux fins d'ordonner à l'ancien syndic de lui remettre tous les documents suscités, sous astreinte le cas échéant.

Cotisations de syndic : comment gérer les mauvais payeurs ?

Si la tentative à l'amiable échoue, la solution radicale est la procédure judiciaire. Les étapes préalables sont les suivantes : le syndic doit adresser au « mauvais payeur » un courrier contre accusé de réception, lui demandant de s'acquitter de sa cotisation dans un délai de 30 jours. A l'expiration de ce délai, le syndic est en droit de saisir le tribunal de 1ère instance à qui il doit fournir le PV de l'Assemblée générale fixant le montant de la cotisation et son délai de règlement, ainsi que copie de la lettre adressée avec accusé de réception attestant du non-respect du délai de 30 jours précédemment cité. Le tribunal émettra alors une ordonnance d'injonction de payer à l'encontre du copropriétaire récalcitrant. Avec cette ordonnance, le syndic est en droit de procéder à la saisie du bien, des meubles ou autres, appartenant au copropriétaire en question. Le syndic bénéficie d'une hypothèque forcée au profit de l'ensemble des copropriétaires, laquelle ne pourrait être levée, seulement si les cotisations ont été réglées ou déposées à la caisse du tribunal.

Comment sécuriser une location meublée ?

En établissant un contrat stipulant les clauses suivantes :

La durée de location : elle est libre sauf pour les bailleurs qui louent plus de quatre logements meublés. De ce fait, il faut se mettre d'accord sur une durée initiale de reconduction par période de 3 mois, 6 mois, 1 an, etc. Ainsi, le contrat de location se prolongera automatiquement jusqu'au moment où l'une ou l'autre des parties donnera congé.

Le montant du loyer et son indexation : le propriétaire peut définir librement le montant de son loyer pour autant que son locataire l'accepte. Ce montant est généralement indexé sur des paramètres comme le niveau de standing du bien, ses équipements, son mobilier, le quartier où il se situe aussi,…

Les charges : en matière de location meublée, rien n'interdit d'imputer au locataire des charges forfaitaires, c'est-à-dire de définir une somme fixe qui ne varie plus, quel que soit le montant réel des charges. Ce forfait est seulement indexé chaque année, comme le loyer principal.

Inventaire des biens : le propriétaire peut établir un inventaire exhaustif avant location, de tout le mobilier équipant le logement, et prévoir une indemnité compensatoire en cas de détérioration ou de disparition de ce mobilier.

Mon bailleur refuse d'effectuer des réparations sur la dalle qui risque de s'effondrer, ai-je le droit de les faire et de les déduire des charges de loyer que je lui verse ?

Selon l'article 10 de la loi 67/12, vous avez en effet le droit de procéder au prélèvement du montant des frais que vous avez engagé dans la réparation. Néanmoins, vous devriez préalablement faire évaluer par un professionnel, notamment un expert ou un bureau de contrôle, la nature des travaux à effectuer et leur coût. Ensuite, il faudra adresser une lettre contre un accusé de réception au propriétaire pour lui demander une autorisation de procéder aux travaux. Si cette demande reste sans réponse après un délai de 30 jours, vous êtes en droit de saisir le tribunal de 1^ère instance pour solliciter une ordonnance qui vous permet de procéder aux travaux selon un montant fixe de frais, et in fine, aux prélèvements correspondants sur les loyers jusqu'à récupération des frais.

Je loue un appartement dont le propriétaire vient de décéder. Je ne sais à qui verser désormais le loyer, sachant que plusieurs héritiers se sont présentés pour le percevoir. Que faire ?

Information légale importante à souligner : le loyer est quérable et non portable.

C'est-à-dire que de par la loi,  il appartient au bailleur de se présenter chez le locataire pour recevoir son loyer et non le contraire. Cela dit, rien n'empêche le contraire si les relations entre l'un est l'autre sont bonnes.

Par ailleurs, il faut saisir les héritiers individuellement, par lettre recommandée avec accusé de réception pour leur demander de préciser leur qualité par rapport au bien du défunt dont vous êtes locataire et pouvoir verser le loyer aux ayants droit. A défaut, il faut vous adresser à l'ensemble des héritiers pour leur faire savoir que vous êtes disposés à verser le loyer à qui de droit, à condition de recevoir les documents qui le justifient.

Puis-je me porter acquéreur d'un appartement par le biais d'une procuration donnée à cet effet à mon frère ?

Oui, vous le pouvez. Mais nous attirons votre attention que les procurations portant exclusivement sur le transfert de propriété, sa modification ou son annulation devront être obligatoirement établies par acte authentique. Ce qui induit pour un particulier par exemple de recourir au service d'un notaire, d'un avocat ou d'un Adoul pour la rédaction du mandat qui va lui servir. L'inobservation de cette mesure sera sanctionnée par la nullité de l'acte, selon un projet de loi préparé par le gouvernement. Ainsi, l'enregistrement d'une transaction immobilière sera notamment refusé par la Conservation foncière. Le vendeur ou l'acquéreur d'un bien immobilier a donc tout intérêt à ce que sa procuration soit authentifiée pour qu'elle puisse produire un effet juridique.

Quelles mesures préventives pourrais-je prendre pour empêcher toute tentative de spoliation foncière ou immobilière par un tiers sur une propriété m'appartenant ?

La loi actuelle qui est remise en cause et critiquée par plusieurs instances (notaires, associations de consommateurs, promoteurs immobiliers,…) rend d'un certain point de vue vulnérable les propriétaires. Dans la mesure où s'ils sont victimes de spoliation, ils ont un délai de quatre ans -à compter de la date de spoliation- pour se pourvoir en justice et demander réparation. Autrement dit, un propriétaire spolié qui ne s'en rend compte qu'après quatre ans, ne peut plus espérer que la justice le rétablisse dans son bon droit.

Mon conseil, est de demander tous les ans, un certificat de propriété de votre bien afin de vérifier s'il n'y a pas eu de falsification et donc de spoliation. Cette vérification annuelle vous donnera le temps nécessaire pour réagir juridiquement le cas échéant, et donc ne pas être forclos au niveau du délai des quatre ans. Le deuxième conseil, est de demander et retirer le duplicata de votre titre foncier au niveau de la Conservation foncière dont dépend votre bien et le garder en lieu sûr. Ainsi, vous rendrez la tâche ardue voire impossible aux spoliateurs potentiels de vous déposséder de votre bien étant donné que vous en conserverez un duplicata de votre titre foncier à votre nom. Enfin, vous pouvez avec le service "Mohafadati" (www.ancfcc.gov.ma) profiter de ce service gratuit qui offre la possibilité de suivre toutes les formalités ou opérations accomplies sur un titre foncier. Les usagers bénéficieront d'un service permettant la notification par SMS à toute personne dès lors qu'une opération, de quelque nature que ce soit, s'effectue sur son titre foncier.

Propriétaire d'une ferme qui est voisine d'un autre propriétaire, nous avons tous deux  un chemin commun pour accéder à nos propriétés respectives.

Ai-je le droit de lui en interdire le passage s'il ne l'utilise plus et que j'y ai engagé des travaux d'éclairage et de goudron ?

Si vos propriétés sont immatriculées (titrées), et que vous disposez tous les deux d'un droit réel de passage par une route pour accéder à vos fermes respectives, nul d'entre vous n'a le droit d'entreprendre des travaux quelconque sur cette route sans l'autorisation de l'autre, car en principe, vous êtes propriétaire dans l'indivision de cette route d'accès.

Par conséquent, en vertu de l'article 34 de la loi 38/09 relative aux droits réels qui précise que quand bien même votre voisin n'utilise pas le passage en co-indivision, son droit reste garanti et intouchable, et il peut l'utiliser quand il veut.

Qu'est-ce qu'une vente à réméré ?

Le principe de la vente à réméré ou de la vente avec faculté de rachat consiste à vendre un bien ou des droits réels immobiliers (une villa, un appartement, un local professionnel ou une terre cultivable) à une tierce partie (personne morale ou physique) avec obligation de le racheter dans un certain délai. C'est un contrat de prêt pour se prémunir contre l'insolvabilité d'un débiteur. En ce sens, la vente à réméré peut être assimilée à une hypothèque. Au bout de trois ans, à compter de la date de signature du contrat de vente à réméré, l'acquéreur est tenu de revendre le bien au propriétaire initial. Si celui-ci n'est pas en mesure de racheter ce bien dans les délais, le bien devient propriété de l'acquéreur.

La transaction doit être effectuée via un acte authentique comme pour une cession normale, devant un notaire, un Adoul ou un avocat agréé près la cour de cassation.

J'ai l'intention de céder mon appartement. Y'a-t-il un droit de préemption pour les copropriétaires ?

L'article 39 de la loi 18/00 relative au statut de la copropriété a prévu le droit de préférence au profit des autres copropriétaires.  Cet article n'est pas obligatoire, pour qu'il le soit, il faut qu'il soit institué par une assemblée générale des copropriétaires à la majorité des ¾ des voix présentes ou représentées. Par ailleurs, le règlement de la copropriété doit également prévoir les conditions et les modalités d'application de ce droit de préférence, ainsi que les délais dans lesquels ce droit peut être exercé. Sachez cependant, que ce droit ne concerne pas les actes de donation ou la sadaka. 

Quelles sont les conditions de rupture d'un contrat de bail d'habitation ?

Selon l'article 44 de la loi 67/12, les conditions de rupture du contrat de bail sont les suivantes :

- La récupération du local loué par le bailleur pour y habiter personnellement, ou y faire habiter ses ascendants, descendants au premier degré, conjoint, personnes bénéficiant de la kafala ;

- La nécessité de démolir le local et le reconstruire ;

- Le non-versement du loyer ;

L'article 45 cite à titre d'exemple les cas dans lesquels le bailleur peut récupérer son local, comme des fautes graves citées à titre indicatif et non limitatif par le code du travail, il faut en déduire que l'on peut soulever d'autres causes pour demander la récupération de son local, surtout si cette cause a fait l'objet d'un commun accord écrit entre le bailleur et le locataire. Comme par exemple une durée ferme de location à l'issue de laquelle le locataire prendra congé et rendra le bien à son propriétaire. 

J'ai quitté mon appartement près de 7 mois et à mon retour, mon bailleur avait changé la serrure de mon appartement. En a-t-il le droit ?

Le propriétaire de l'appartement a le droit, lorsqu'il prouve que vous avez quitté l'appartement pendant au moins 6 mois, de saisir le président du tribunal de 1ère instance en apportant la preuve que l'appartement n'a plus été revisité ou occupé par vous ou par quelqu'un qui vous représente, de demander la récupération de l'appartement pour motif d'abandon précédé du non-paiement des loyers. Si vous vous étiez présenté de votre propre chef, chez le président du tribunal de 1ère instance avant l'expiration du délai de 6 mois, comme le prévoit l'article 67 de la loi 67/12, vous auriez pu obtenir la conservation de l'appartement, mais à la condition d'être à jour de tous vos loyers.

La nouvelle loi sur la location prévoit-elle un état des lieux exhaustif des locaux loués et quels sont ses avantages ?

En effet, c'est une obligation que de faire constater par écrit et avec précision l'état des lieux au moment de la remise du bien au locataire. Cet état des lieux peut être annexé au contrat de bail, dans lequel le locataire et le bailleur doivent ensemble signer le document qui décrit l'état général du local, ses composantes, ses équipements, sa peinture, son sanitaire, son carrelage,… L'état des lieux peut également être effectué par huissier justice si les parties le décident. L'avantage est de permettre au bailleur au moment de la récupération de son bien, de comparer l'état des lieux de sortie avec celui de l'entrée du locataire. Et le cas échéant, en cas de dégradation, prélever sur les deux mois de garantie déposés par le locataire.

Autre avantage, en cas de modifications entreprises par le locataire au bien sans l'autorisation du propriétaire, constituer une preuve formelle pour demander la résiliation du contrat de bail. Il est donc important de dresser un PV établissant l'état des lieux pour le propriétaire mais aussi pour le locataire qui peut à la fin d'un bail se voir réclamer des choses injustifiées par le propriétaire.

A la signature d'un compromis de vente par devant notaire, j'ai versé un acompte directement au vendeur pour l'acquisition d'un appartement. Sauf que le vendeur a aujourd'hui disparu. Que dois-je faire ?

Vous n'avez toujours pas signé un contrat définitif qui suit normalement le compromis de vente et qui vous confère le droit de pouvoir inscrire définitivement votre bien en votre nom à la Conservation foncière et partant d'en devenir propriétaire. A présent vous avez deux choix : soit vous assignez votre vendeur en justice pour lui demander de poursuivre les formalités de la cession du bien tout en préparant le versement du montant du reliquat du prix selon les termes du compromis de vente signé avec lui ; soit vous demandez, et toujours par le biais du tribunal, de résilier le compromis de vente et  de récupérer l'acompte en sus des dommages et intérêts.

Enfin, chose très importante : la responsabilité du notaire est dégagée en ce qui concerne l'acompte que vous avez remis directement au vendeur, ce qui vous a privé d'une assurance certaine dans la conclusion de ce compromis de vente, qui est la garantie du notaire.

J'ai versé une avance pour l'achat d'un appartement sur plan. Le projet accuse beaucoup de retard (2 ans). Je veux reprendre mon argent, mais le promoteur m'informe qu'une partie de l'avance ne sera pas restituée. Que faire ?

Vous avez convenu avec votre vendeur du prix total, dont vous avez versé une avance, pour l'appartement désigné dans votre contrat de vente avec description détaillée, ainsi que la date même approximative de la livraison. Si votre vendeur accuse un grand retard, il y  a donc un problème qui vous ouvre le droit à deux options :

- Soit vous poursuivez l'exécution de votre contrat, auquel cas il faut saisir le tribunal de 1^ère instance pour ordonner au vendeur de s'acquitter de son obligation qui est de construire et de vous livrer votre appartement, avec certainement des dommages et intérêts dus aux retards.

- Soit vous demandez la résiliation du contrat à cause de l'inexécution par le vendeur de ses obligations contractuelles, toujours par le recours du tribunal de 1ère instance, en demandant la restitution de la totalité de votre avance et les dommages et intérêts.

Cependant, il est important de procéder préalablement à la constatation de l'état des lieux, en dépêchant un huissier de justice sur place pour dresser un rapport détaillant l'état d'avancement des travaux, et montrer ainsi que le vendeur est très en retard par rapport à ses obligations. Enfin, et c'est là une première démarche à entreprendre, c'est de lui adresser une mise en demeure (en recommandé avec accusé de réception) lui rappelant ses obligations et sa défaillance en lui donnant un délai de huit jours pour vous faire part de ses intentions.

Mon terrain fait l'objet d'une expropriation partielle, malheureusement le reste du terrain est inexploitable et n'a plus aucune valeur. Serai-je indemnisé sur la totalité de mon terrain ou seulement la partie visée par l'expropriation ?

La loi 7/81 relative à l'expropriation pour utilité publique apporte les réponses suivantes. L'article 20 de cette loi fixe l'indemnité d'expropriation selon les règles suivantes :

- Elle ne doit indemniser que du dommage actuel et certain directement causé par l'expropriation ; elle ne peut s'étendre à un dommage incertain, éventuel ou indirect

- Elle est fixée d'après la valeur du bien au jour de la décision prononçant l'expropriation

- Il n'est pas tenu compte dans la détermination de cette valeur des éléments de hausse spéculative qui se seraient manifestés depuis l'acte déclaratif d'utilité publique.

Aussi vous pouvez exiger l'acquisition totale  par une déclaration expresse adressée à l'expropriant avant l'expiration du délai de 2 mois à partir du dépôt de l'acte de cessibilité au bureau de la commune où les intéressés peuvent en prendre connaissance et présenter leurs observations, et à dater de sa publication au Bulletin officiel.