LES BIENS TITRÉS (IMMATRICULÉS)
Avantages à acheter un bien titré
En achetant un bien titré, l'acquéreur opte pour une sécurité optimale de son investissement. L'immatriculation et l'inscription d'un bien au Cadastre et à la Conservation foncière lui confère un droit de propriété consacré de manière définitive et irrévocable. En outre, l'immatriculation permet la détermination physique du bien, à savoir : sa situation, sa superficie, sa consistance, ses limites, ses servitudes…). Le titre a pour principal avantage d'être définitif et inattaquable. Les droits qui y sont inscrits ont un effet légal et une force probante. Le titre porte un numéro d'ordre, le nom du propriétaire et le plan de l'immeuble y est annexé.
Sur le plan économique, un bien titré est de toute évidence plus valorisé qu'un bien non titré. C'est également la forme de bien privilégiée par les banques ou organismes financiers pour l'octroi d'un crédit immobilier.
Sur le plan juridique, il a pour effet de supprimer les litiges et d'assainir le patrimoine foncier et immobilier.
LES BIENS NON TITRÉS (NON IMMATRICULÉS)
Avantages et inconvénients à acheter un bien non titré
Parmi les rares avantages à acheter un bien non titré (moulkia), c'est éventuellement le prix d'achat qui est généralement inférieur à celui d'un bien titré, pour les raisons évoquées plus haut. Au prix d'une procédure d'immatriculation qui peut s'avérer fastidieuse voire hasardeuse, le propriétaire peut espérer, si la procédure d'immatriculation (réquisition) aboutit, attribuer une plus-value intéressante à son bien. Hormis cet aspect, du fait que le bien n'est pas inscrit à la Conservation foncière, il s'expose à plusieurs risques notamment liés à la revendication de la paternité du bien par un ou plusieurs autres propriétaires.
Un bien moulkia est régi par un acte juridique adoulaire et par les lois traditionnelles du droit musulman (un adoul est un agent assermenté par le Ministère de la Justice). Cet acte juridique souffre d'imprécision quant aux éléments relatifs au bien (surface, bornage, situation…). De plus, ce type de propriété du fait de son statut juridique obscur et incertain, ouvre difficilement droit à un crédit immobilier.
LES BIENS EN COURS D’IMMATRICULATION
Réquisition d'immatriculation
Une réquisition d'immatriculation est un acte par lequel une procédure d'immatriculation est introduite auprès de la Conservation foncière, en vue de doter la propriété d'un Titre foncier. Elle ne peut être faite que par le propriétaire, le copropriétaire, le(s) bénéficiaire(s) de droits réels (usufruit, superficie, emphytéose, zina, haoua,...), les bénéficiaires de servitudes foncières avec le consentement du propriétaire ainsi que le créancier dont la créance n'a pas été payée à son échéance.
Étapes nécessaires pour l'immatriculation d'un bien
Suite à une réquisition déposée auprès de la Conservation foncière, cette dernière se charge d'en préciser les paramètres juridiques et techniques pour déterminer le droit de propriété de l'acquéreur sur le bien et éviter toute contestation ultérieure. Les étapes sont les publications et le bornage provisoire ; les oppositions au bornage effectif ; l'immatriculation par le Conservateur et le titre de propriété.
A noter qu'un modèle type du registre de dépôt et d'enregistrement des pièces afférentes aux biens non immatriculés est disponible. En effet, lorsqu'un bien (objet d'une transaction immobilière) est non immatriculé, des copies de ces pièces doivent être inscrites sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de 1ère instance de la circonscription où se trouve le bien et déposées auprès du greffe.
Étape des publications et du bornage provisoire
Suite à la demande d'immatriculation, vient l'étape des « publications et du bornage provisoire ». Un extrait de la réquisition d'immatriculation est publié au Bulletin Officiel (B.O) et déposé successivement à la Conservation foncière, au tribunal de première instance et au bureau de l'autorité locale (ex : Caïdat). Le bornage est une étape importante, car c'est en même temps une opération topographique, un acte de publicité et une enquête juridique.
Délais d'opposition
En l'absence d'opposants et passé le délai d'opposition de deux mois, un avis de clôture du bornage provisoire est publié au B.O, le bornage devient alors effectif. Le moyen légal est mis à la disposition de tout intéressé pour revendiquer et faire valoir ses droits à l'intérieur de ce délai de deux mois. Toute personne voulant s'opposer à cette immatriculation et ayant intérêt à le faire, peut en formuler la demande à la Conservation foncière, au bureau du Caïd ou Président du Conseil communal et à celui du juge du tribunal de première instance.
En cas d'opposants déclarés dans le délai d'opposition légal, la procédure devient non maitrisable au niveau du temps, car il conviendra d'examiner juridiquement les revendications des différents opposants pour déclarer le bien appartenant à tel ou tel parti. C'est pour cette raison que certaines procédures d'immatriculation peuvent prendre plusieurs années avant d'attribuer de façon définitive la paternité du bien.
Par conséquent, si des oppositions ont été formulées et qu'aucune conciliation n'a abouti entre le requérant et le(s) opposant(s), c'est au juge des oppositions de statuer et de trancher à l'issue d'une procédure juridique qui sera ouverte.
Étape de l'immatriculation du bien par le Conservateur
A l'expiration des délais et après avoir constaté l'accomplissement de toutes les actions destinées à assurer la publicité de la procédure, ainsi que l'exécution du bornage, le Conservateur peut procéder à l'immatriculation du bien sur le Livre foncier s'il constate que tout est régulier et qu'aucune opposition ne s'est produite. L'immatriculation donne lieu alors à l'établissement d'un Titre foncier. Ce dernier est définitif et inattaquable.
LES TERRAINS AGRICOLES
Comme leur nom l'indique, ces terrains sont destinés à l'agriculture. De par la loi, seul des Marocains peuvent se porter acquéreur des terrains agricoles. Pour rendre cette acquisition possible pour des étrangers, il faut modifier la nature juridique de ce terrain en demandant qu'il soit déclaré à « vocation non agricole » (VNA). Cette procédure n'est pas automatique et reste soumise à conditions justifiant la levée de la vocation agricole : grande proximité d'un centre urbain, projet d'investissement à réaliser, critère de l'employabilité… Par ailleurs, il est autorisé de construire sur un terrain agricole à condition de respecter le coefficient d'occupation au sol (généralement réduit) prévu sur le terrain en question. Une note de renseignement retirée auprès de l'Agence urbaine dont dépend le terrain, en fixera toutes les possibilités.